PF사업 재구조화를 통한 부동산금융 활성화 전략

 

1. 세미나 개최 배경과 주요 내용

한국건설관리학회(회장: 이동은)는 PF 사업 재구조화를 통한 부동산금융 활성화 전략의 주제로 여의도 국회의원회관에서 세미나를 개최하였다. 금융위원회가 주관하고 있는 ‘부동산 PF 사업성 평가기준 개선방안’의 문제점과 이를 실효성 있게 추진할 수 있는 방안을 찾는데 큰 의미가 있었다. 부동산 PF의 구조적인 문제점과 이를 극복할 수 있는 실질적인 대안을 찾는데도 많은 관심을 보였다. 본 세미나는 계약관리위원회(위원장: 이윤홍)의 주관으로 국회 정무위원회 소속 국회의원(김재섭)의 축사와 국회의원(추경호), 금융위원회 부위원장(김소영) 환영사로 시작됐다. 또한 부동산 PF에 관심이 많은 금융회사와 건설사가 많이 참여하여 PF 대출의 문제점과 개선에 많은 관심을 보였다.

금융감독원은 2024.5월 부동산 PF 사업성 평가기준 개선 방안을 발표하였다. 사업성 평가 등급을 세분화하여 4단계로 나누어 정상적인 사업장은 자금을 지급하여 사업추진이 가능하게 하고, 비정상적인 사업장은 조속히 매각하는 것이 주요 핵심 내용이다. 정책을 총괄하고 있는 금융위원회는 부동산 PF 재구조화를 통해 금융권의 위험을 차단하고, 건설산업을 활성화 하는데 큰 의의를 두고 있다. 

현재 기준으로는 금융감독원의 PF 평가기준대로 원활하게 구조조정이 이루어질 가능성이 낮다. 그 이유는 공사비가 크게 상승하였고, 수도권 인기지역의 공동주택 사업을 제외하고는 분양가격이 많이 낮아졌기 때문이다. 또한, 건설사의 경우도 수도권 인기지역의 공동주택 사업을 제외하고는 공사비 100% 확보조건으로 참여하여 공사비도 금융권의 PF 대출로 자금을 조달해야 하므로 사업비가 크게 증가하였다. 비주거상품인 오피스텔, 지식산업센터 등은 수익성이 크게 감소하여 건설사들이 수주를 제한하고 있는 상황에서 사업손실이 크게 높아질 것으로 판단된다.
 
이번 세미나 내용을 토대로 부동산 PF 위험요인을 진단하고, 이러한 위험이 다시 재발하지 않도록 시스템을 정비할 방안을 찾고자 한다. 개발회사가 영세한 관계로 자본 비율을 높이는 방안과 금융권 PF 안정화를 위해 금융시스템 재정립도 필요한 상황이다. 앞으로 개발사업 재구조화를 통해 부동산금융의 활성화 방안을 찾고자 한다. 향후 주무부처인 금융위원회와 입법기관인 국회 정무위원회 국회의원들과의 간담회를 개최하여 부동산금융의 활성화 방안도 협력해 나갈 계획이다. 

<발표 주제 및 발표자>
[주제1] 부동산 PF 부실원인과 사업재구조화를 위한 정상화 방안 (이윤홍 계약관리위원장, 한양대학교 겸임교수)
[주제2] 부동산 PF 구조적인 문제점과 안정화를 위한 개선 방안 (손정락 하나금융연구소 연구위원)
[주제3] PF 부실채권 정상화를 위한 펀드 운용계획과 합리적인 정책 방향 (박근형 신한자산운용 본부장)
[주제4] 부동산 PF 부실채권 미매각 사유와 매각 활성화 전략 (김경준 SK D&D 부장)

<종합토론>
 [좌장] 한정석 서울대학교 경영학과 교수
 [패널] 이병식 하나은행 부동산금융본부장 / 방창진 한국투자증권 PF그룹장 / 김영환 대신증권 PF본부장 / 이용각 건국대학교 겸임교수
 

2. 발표 및 주요 토론 내용
1) 세미나 발표자

① 부동산 PF 부실원인과 사업 재구조화를 위한 정상화 방안 : 이윤홍 계약관리위원회 위원장,  한양대학교 겸임교수
수도권 인기지역의 공동주택을 제외하고는 주택가격이 하락하고 있고, 지식산업센터 및 오피스텔 등의 비주거 건축물은 수익성이 확보되지 않아 가격 하락이 지속되고 있다. 이러한 현상은 매출액이 감소하는 큰 원인이다.
공사비 증가원인은 중대재해처벌법 강화, 불필요한 건축규제, 근로자 임금 상승 등의 원인이다. 공사비를 안정화시키기 위해서는 아래와 같은 제도정비가 필요하다. ‘중대재해처벌법’의 형사처벌 조항은 완화하고, 공휴일 공사 중지, 52시간 근무시간 조정, 레미콘 토요휴무제 시행은 탄력적인 운영이 필요하다. (1) 월~금요일 평일과 (2) 금요일~월요일을 2교대로 구분하여 운영하면 공사기간을 단축할 수 있다. 층간소음 사후 확인제와 제로에너지(ZEB) 친환경의 경우는 의무품목이 아닌 선택품목으로 개선하여 공사비를 절감할 필요성이 있다.

외국인 근로자가 장기간 근무할 수 있도록 한국어 교육, 전문기술 양성, 근무기간 경력 인정, 자격증 취득, 폐교된 교육시설을 교육부와 협의하여 현장 실습 위주의 외국인 기술 교육기관으로 활용하는 방안도 요구된다. 원자재 주력상품인 철근과 시멘트를 수요량 대비 적정을 제고하고 수급을 안정화할 필요가 있다.

건설사는 공사비 회수의 어려움이 예상되어 공사비 확보 조건이 아니면 사업에 참여하지 않는다. 공사비 확보 조건은 전체 공사비를 금융권의 PF 대출로 조달하므로 금융비용이 크게 상승한다. 이는 사업비용을 증가시켜 사업성을 악화시키는 원인이 되고 있다. 
이렇듯 매출액은 감소하고 있고, 사업비는 증가하여 사업이익이 시현되는 사업장을 찾기가 힘들다. 사전에 검토된 5개 사업장의 사업성 분석 결과는 사업성이 시현되지 않는다. 서울 주상복합 사업장을 제외하고는 토지가격을 0으로 산정하여도 사업성이 시현되지 않았다. 사업성을 회복하기 위해서는 부동산 규제를 완화하고 금융비와 공사비를 안정화시키는 노력이 필요한 시점이다. 

금융감독원이 4단계로 분류한 PF 평가기준은 실효성이 낮다고 판단된다. 대부분의 사업장이 사업성이 시현되지 않아 정상적인 사업추진이 어렵기 때문이다. 지역적인 특징과 상품별 위험 요인으로 구분하여 PF 평가기준을 분류하는 방안도 고려해야 한다. 2금융권의 시스템 관리 부재도 극복해야 한다. 시스템을 세분화하여 심사부, 감리부, 관리부로 나누어 체계적인 관리와 내부통제가 필요하다. 증권사 PF 부서에 지급하는 수수료의 경우도 상환비율에 따라 차등 지급하고, 상환이 이루어지지 않으면 수수료도 지급하지 않는 방안도 고려해야 한다. 증권사의 비위행위도 철저히 감독하여 금융시장을 교란 시키는 행위를 차단해야 한다. 건설사 PF 우발채무의 경우도 DART에 투명하게 공개하여 객관성을 확보해야 한다. 금융감독원의 감독관이 사업성 검토 등의 실무 전문성이 필요하므로 외부 전문가를 영입하는 방안도 필요하다. 현재 부실이 많은 부동산 PF는 재구조화를 통해 조속한 매각이 이루어져야 하고, 경쟁력 있는 개발회사가 신규로 매입한 후 사업을 추진하여야만 주택공급이 이루어져 주택가격이 안정화 될 것으로 판단된다. 

② 부동산 PF의 문제점과 개선방안 : 손정락 하나금융연구소 연구위원
2023년 이후 고위험 영역을 중심으로 PF 부실화가 진행중에 있다. 만기 연장이 6개월 ~ 24개월로 크게 증가하였고, 연장과 동시에 금융비용이 상승하여 사업위험이 확대되고 있다. 수도권은 비주거 사업 중심으로 부실이 확대되고 있고, 지방은 공동주택 사업도 부실위험이 높아지고 있다. 후순위 대주 채권 손실 가능성도 높아지고 있다. 담보자산인 토지 경매 낙찰가율이 70% 내외이고, 증권사 LTV가 70% 이상 대출비중이 60% 이상인 관계로 부실위험이 크게 높아질 가능성이 높다. 책임준공형 신탁의 경우는 재무제표가 위험하고 신용등급이 없는 중소형 건설사가 많아 건설사 Default 발생 시 부실을 떠안아야 하는 위험이 높다. 중견건설사의 신용공여로 많이 참여한 저축은행 및 신탁사의 재무위험이 높아질 것으로 예상된다.

10년 주기로 발생하는 PF 위험은 PF 대출이라는 상품 자체보다는 국내 개발사업의 사업모델이 취약하기 때문에 발생한다. 개발회사의 자본금 부족으로 사업자금 대부분을 타인자본에 의존한다. 위험도가 높은 토지매입 단계부터 브릿지론 등을 통한 레버리지 활용이 불가피하다. 금융비용 부담을 줄이기 위해 분양수입으로 필수사업비를 충당하므로 준공 리스크도 확대되고 있다. 자본비율에 따른 위험가중치/충당금 차별화 등 간접 규제 방식도 고려해야 한다. 
 
③ PF 부실채권 정상화를 위한 펀드 운용계획과 합리적인 정책 방향 : 박근형 신한자산운용 본부장
가. PF 정상화 펀드 시행사 자기자본 확충에 기여 : 부실 대출 채권 이전이 아닌, 시행사 자기자본 확충 역할 
  ⇒ 현재 총 사업비의 3% 수준인 시행사가 자기자본을 최소 20% 까지 높여 금융기관 및 시공사 보증기관에 개발 리스크가 전이되는 것을 제한
  ⇒ PF 정상화 펀드가 단순히 대출 채권 부실을 이전하는 펀드가 아닌, 기존 개발 사업장에 자기자본을 확충해 주는 역할을 수행하여야 함

나. 업권별 Equity 투자 가이드라인 마련 및 재무적 부담 규제 완화 필요 : 기존 금융기관 후순위 대출 → 자기자본 (우선주 등) 투자 전환
  ⇒ 시행사 자기자본이 확충되기 위해서는 기존 후순위 대출 구간을 우선주 등 Equity 투자로 전환 
  ⇒ 시행사 자기자본 확충에 공급 제한 우려 불식을 위해 PF 정상화 펀드 외 기존 금융기관이 각 투자 가이드라인에 따라 우량 사업장에 대한 투자를 활성화 함

다. 사업장 유의시 기존 인허가권 이전 이슈: 부실 사업장 유입시 시행자 변경에 대한 관련 절차 완화
  ⇒ 공경매 등으로 사업장 유입하여 사업을 진행을 위해서는 기존 인허가권 인수 및 시행사 변경해야 함 
  ⇒ 기존 개발회사(기존 설계업체 등)의 협조가 반드시 필요하며 불필요한 시간과 비용이 소요
  ⇒ 부실 사업장 인수 시 인허관청의 기존 개발회사 협조 없이도 진행될 수 있도록 관련 절차 완화  

④ 부실 사업장 미매각 사유와 매각 활성화 전략 : 김경준 SK D&D 부장
부동산 개발사업 특성상 업종과 성격이 다른 다양한 이해관계가 존재하며 문제 해결에 있어서도 다양한 전문가 집단이 합리적 판단이 필요하다.

가. 선순위 채권자 : 담보 처분이 Exit가 가능하다고 판단하고 있음. 만기연장에는 동의하더라도 원리금 및 이자율 조정에 응할 필요성을 못 느낌
나. 중순위 채권자 : 담보처분시 상당한 손실이 예상되며 시장 상황이 조금이라도 개선될 경우 일부 보전이 가능할 것으로 기대함. 정상화를 위한 이자유예 및 후취는 가능하나, 자금 투입은 부담
다. 후순위 채권자 : 담보처분 시 전액 손실이 예상되며 시장상황 개선시까지 만기연장 요구하고, 만기연장 기간 중 순차적으로 대손 인식. 사실상 Equity 구간으로 출자전환에 비교적 협조적
라. 건설사 : 사업장은 달라도 대주는 중복적으로 신용을 제공하고 있어 하나의 사업장 정리로써 해결될 문제는 아님. 일방적 보증트랜치 대위변제 후 정리 시 자본시장에서 크레딧 이슈 발생 부담
마. 개발회사 : 상대적으로 영세한 법인이 많아 담보력은 제한적인 반면 인허가권이라는 강한 권리를 요구. 법인 대표 개인 연대보증은 대부분 재산을 차명으로 하여 이전함에 따라 담보력이 없음

개발회사가 영세한 관계로 시장위험이 확대되면 즉시 EOD가 발생하므로 위험이 확대되고 있다. 안정적인 사업은 양호한 자본구조를 충족해야 사업을 추진할 수 있다. 양호한 자본비율은 레버리지 축소에 따른 금융비용이 감소하고 개발원가 감소 효과가 있어 사업성이 개선될 수 있다. 

2) 토론자
① [좌장] 한정석 서울대학교 경영학과 교수
이번 세미나는 부동산 PF 부실채권에 대해 많은 전문가들의 의견을 청취하여 소중한 세미나로 기억될 것입니다. 전문가 4분의 공통된 의견은 개발회사의 자본비율이 낮아 사업위험이 확대되고 있어 이러한 문제점을 개선하는데 큰 의의가 있다. 영세한 개발회사의 단독적인 사업진행 보다는 리츠와 금융회사의 공동참여로 자본비율을 높일 필요성이 요구된다. 

수도권 인기지역을 제외하고는 매출액이 감소하고 있고, 공사비 인상, 공사비 확보 조건의 PF 대출 조달은 사업비용을 크게 인상시켜 사업성을 악화시키는 원인이다. 이러한 위험요소가 단기간 내 해결되지 못할 경우 금융권의 재무건전성이 악화되어 PF 재구조화를 통해 정상화 방안을 찾아야 한다.

② 이병식 하나은행 부동산금융 본부장
13년 전의 저축은행 사태에서는 부동산 경기가 침체하여 분양가격이 하락되어 매출액만 감소하였다. 하지만, 현재 상황에서는 건설공사비가 크게 증가하였고, 공사비 확보 조건으로 건설사가 참여하므로 공사비를 금융권의 PF 자금으로 조달하는 만큼 금융비용이 크게 상승하여 사업비용이 확대되었다. 이로 인해 PF 부실채권이 단기간 내 매각이 이루어질 가능성이 낮고, 매각이 이루어지더라도 낮은 가격으로 거래가 이루어져 금융권의 손실이 클 것으로 예상된다.
 
③ 방창진 한국투자증권 PF그룹장
부동산 PF 부실채권의 위험이 확대되고 있다. 2019년부터 부동산시장이 활성화되면서 2금융권을 중심으로 경쟁이 심화되었고 이로 인해 공격적인 브릿지 대출이 확대되었다. 2022년 하반기부터 한국은행 기준금리가 상승하면서 PF 대출금리가 상승하였고, 러시아 우크라이나 전쟁에 따라 원자재 값 상승으로 공사비가 크게 인상되면서 부동산 PF 위험이 확대되었다.

공사비가 안정화되지 않을 경우 대부분의 개발사업장의 사업성이 시현되지 않아 부실위험에 노출된다. 수도권 인기지역의 공동주택 개발사업을 제외하고는 중순위 후순위 대출금 상환은 쉽지 않다. 오피스텔 및 지식산업센터 등의 비주거시설은 수익성이 낮고, 공사비도 크게 인상되어 사업성이 없다. 이로 인해 비주거시설의 부실이 크게 증가할 것으로 우려된다. 
  
④ 김영환 대신증권 PF 본부장
최근 부동산 개발시장은 회사채 A급 이상의 대형건설사의 신용공여가 있는 사업장에 한해 PF 대출이 이루어지고 있다. 이는 대형건설사의 책임지는 사업장을 제외하고는 PF 대출이 이루어지지 않고 있기 때문이다. 수도권 인기지역을 제외하고는 분양을 확신할 수 없고, 공사비가 크게 인상되면서 금융권 전체적으로 보수적인 방향으로 대출을 유도하고 있다. 향후에도 단기간 내 PF 대출을 취급하기가 쉽지 않은 상황이다. 건설사의 재무건전성도 크게 하락되어 신규 사업을 추진할 여력이 되지 않고 기존에 취급했던 부실 사업장 마무리도 여의치 않기 때문이다.
 
⑤ 이용각 건국대학교 겸임교수
건설사들의 사업성이 없어 보수적인 방향으로 사업을 검토하고 있다. 수도권 인기지역의 정비사업을 제외하고는 수주를 하지 않고 있지 않다. 사업의 불확실성이 높은 만큼 신규 사업을 추진하기에는 부담감이 높다는 경영진의 입장이다. 단기간내 사업성 개선이 쉽지 않아 신규 자금이 들어가지 않는 정비사업에 집중하고 있다. 기존에 참여하였던 민간사업의 부실도 크게 확대되어 건설사들의 재무건전성도 크게 낮아졌다. 그룹 소속의 대형 건설사들을 제외하고는 재무건전성이 낮아져 신용리스크 위험이 확대되고 있다. 


3. 맺음말
현재 개발사업은 큰 위기에 직면하고 있다. 수도권 인기지역의 공동주택 사업을 제외하고는 분양에 대한 위험이 높아져 매출액이 감소하였다. 건축공사비가 크게 인상되었고, PF 금융비도 상승하여 사업비용이 크게 확대되었기 때문이다. 건설사들은 분양에 대한 위험이 높아 수도권 인기지역의 공동주택 사업을 제외하고는 공사비 확보 조건을 요구하고 있다. 공사비용도 PF 대출로 조달할 경우 금융비용이 크게 확대되어 사업성이 시현되는 사업장을 찾기가 힘들다.

개발회사는 자본금이 부족하여 대부분의 사업비용을 PF 대출로 의존하는 관계로 사업 진행 단계별로 위험이 발생하면 EOD에 직면하게 된다. 이로 인해 개발회사 단독으로 사업을 진행하지 않고, 금융회사, 건설사, 투자회사 등과 함께 자금을 융통하여 사업을 진행하는 것이 바람직하다.

현재 2금융권이 보유하고 있는 PF 부실채권이 크게 증가하고 있어 금융권의 재무건전성도 하락하고 있다. 무수익 여신이 증가하여 수익성이 낮아지고 있고, 부실위험이 확대되어 회수의문의 분류되는 사업장이 증가하여 대손충당금 적립도 확대되고 있다. 수익성이 확보되지 않은 PF 부실채권은 조속한 매각이 이루어져야 한다. 월별로 매각이 이루어지지 않으면 할인 비율을 의무적으로 배정하여 조속한 매각이 이루어지도록 감독해야 한다. 인허가의 경우도 제3자에게 매각이 되면 자동적으로 양수인이 보유하도록 하는 법률 개정도 필요하다. 투명성을 확보하기 위해서 인허가 등의 제반서류도 제공해야 한다.

건설사의 신용등급의 경우도 객관성이 담보되지 않는다. 신용등급은 금융권이 대출을 취급할 때와 투자자가 자금을 투입할 때 객관성을 확보하는 중요한 지표이다. 태영건설이 워크아웃 직전까지만 하더라도 A-의 우량한 신용등급을 보유하였지만, 워크아웃 이후에는 부도 등급으로 신용등급이 하락되었다. 이는 PF 우발채무에 대해 객관적으로 증빙이 이루어지지 않아 발생한 문제점이다. 이를 개선하기 위해서는 Dart에 PF 우발채무에 대해 분양률, PF 대출금, 공사비 지급 내역 등을 객관적으로 공개해야 이러한 문제점을 발생하지 않는다. 2금융권의 내부 통제시스템도 강화해야 한다. 현재 심사부 단독으로 운영하고 있는 내부 시스템을 감리부와 관리부를 신설하여 효율적인 관리가 이루어지도록 내부 통제를 강화해야 한다. 10년 주기로 찾아오는 부동산 PF 부실이 다시는 이어지지 않도록 금융감독원은 효율적인 관리시스템을 조속히 구현해야 한다.

[작성자]
* 이윤홍 계약관리위원회 위원장 / 한양대학교 겸임교수, miso1036@hanmail.net