건설산업 성장을 위한 정비사업 활성화 전략
- 노후계획도시 이슈와 극복방안 -

 

1. 세미나 개최 배경과 주요 내용

한국건설관리학회(회장: 이동은)는 건설산업 성장을 위한 정비사업 활성화 전략의 주제로 여의도 국회의원회관에서 세미나를 개최하였다. 정부가 추진하고 있는 ‘노후계획도시’ 이슈와 극복 방안을 중심으로 4명의 전문가 발표와 8명의 토론자가 참여하여 심도 있는 의견을 교류하였다. 본 세미나는 계약관리위원회(위원장: 이윤홍)의 주관으로 국토교통위 소속 국회의원(한준호 외 7명), 경기도지사(김동연), 국토교통부장관(박상우) 및 LH 한국토지주택공사장(이한준)의 축사로 시작했다. 또한 정비사업을 추진하고 있는 대형건설사, 관공서(경기도·인천광역시청 등), 지방공사, LH 한국토지주택공사, 정비업체 등 120명의 전문가도 참여하여 많은 관심이 집중되었다.

정부는 30년 이상 노후화된 1기 신도시 공동주택에 대해 정비사업을 조속히 추진하기 위해 ‘노후계획도시특별법’을 신설하였다. 이러한 정부의 조치는 1기 신도시 주민들의 주거안정과 삶의 질을 높이기 위함이다. 하지만, 이러한 정부의 노력에도 불구하고 부동산시장 하락, 건설공사비 인상, PF 대출금리 인상 등 위험요인이 발생하여 정비사업의 불확실성이 확대되고 있다. 이러한 현실은 조합원의 분담금 상승으로 이어져 조합과 건설사 간의 분쟁으로 많은 정비사업이 중단되고 있다.

이번 세미나 내용을 토대로 정비사업의 위험요인을 진단하고, 활성화 방안을 찾아 1기 신도시 주민들의 만족도를 높이고, 건설산업 성장을 위한 방안을 수립할 계획이다. 또한, 향후 주무부처인 국토교통부와 입법기관인 국토교통위원회 국회의원들과의 간담회를 추진하여 정비사업 활성화 전략을 실천하기 위해 협력해 나갈 계획이다. 

<발표 주제 및 발표자>
[주제1] 노후계획도시 추진 전략 (김중은 국토연구원 도시재생·정비연구센터장)
[주제2] 조합원 분담금 상승원인과 정부의 관리방안 (이윤홍 계약관리위원장)
[주제3] 정비사업의 분쟁원인과 사업화를 위한 조정 방안 (김기두 삼성물산 프로)
[주제4] 노후계획도시 정비사업 활성화를 위한 정책 제언 (이태희 한국건설산업연구원 부연구위원)

<종합토론>
 [좌장] 최창규 한양대학교 도시대학원 교수
 [패널] 김기대 국토교통부 도시정비기획과 과장 / 김유식 서울시청 주거정비과 과장 / 차경환 경기도청 노후신도시정비과 과장
            권상균 LH 한국토지주택공사 정비사업처 처장 / 이병주 삼성물산 강남정비사업 소장 / 김승현 롯데건설 도시정비2팀 팀장
            채용수 포스코 E&C 도시정비영업실 부장
 

2. 발표 및 주요 토론내용
1) 세미나 발표자
① 노후계획도시 정비사업 추진 전략 : 김중은 국토연구원 도시재생·정비연구센터장
도시차원의 광역적 정비, 새로운 도시기능부여, 부동산시장의 안정을 위해 ‘노후계획도시’의 특징을 고려한 국가차원의 정비방향 제시 및 법제도 마련을 추진하였다. 특별정비구역에 대한 특례 및 지원 조건은 아래와 같다.
(1) 조례로 정한 비율을 초과하여 공공기여 제공시 안전진단 면제
(2) 건폐율, 용적률 법적 상환용적률의 150%까지 완화
(3) 건축, 도시계획, 교육, 환경 등 인허가 통합심의 적용을 통한 행정절차 간소화 
(4) 정비사업 추진 과정에서 다양한 참여자간 이해관계를 조정하고, 복잡한 사업절차를 신속하고 효율적으로 진행하기 위해 정부, 지자체, 공공기관간 거버넌스를 구축하고 운영할 계획이다.

② 조합원 분담금 상승원인과 정부의 관리방안 : 이윤홍 계약관리위원회 위원장, 한양대학교 부동산융합대학원 겸임교수
부동산시장이 하락 기조로 전환되면서 수도권 인기지역을 제외하고는 미분양이 증가되고 있다. 또한, 경쟁력 없는 지역은 최고점 대비 20~30% 하락되면서 가격조정도 필요하다. 이러한 부동산 하락 기조는 매출액을 감소시키는 원인이다. 공사비 인상과 PF 대출이자도 증가하면서 사업성이 낮아 정비사업의 추진도 불투명한 상태이다. 특히 공사비 인상의 경우는 최저점 대비 40~50% 인상된 가격으로 조합원의 분담금을 상승시키는 원인이 되었다. 

사업추진단계 ~ 사업시행인가 단계까지 사업성 분석은 객관적인 자료가 없는 추정치에 의해 산정된다. 이러한 결과 값은 조합업무를 대행하는 정비업체와 감정평가사가 조합이 원하는 틀로 만들어 주기 때문이다. 하지만, 관리처분 인가 시점의 사업성 분석은 객관적 Data를 바탕으로 사업성 분석이 이루어진다. 이 시기의 사업성은 예전의 사업시행 단계까지의 사업성 분석 결과 값과 많은 차이가 있다. 사업초기 단계부터 조합원들에게 분담금 발생 가능성이 높다는 의견을 전달해야 한다.

정비사업 활성화를 위해서는 부동산 규제를 완화하고, 공사비 안정을 위해 주력해야 한다. 먼저 부동산 안정을 위해서는 (1) 분양가 상한제 폐지 (2) 실거주 의무제도 완화 (3) 초과이익 환수제 폐지 등이 선행되어야 한다. 분양가상한제 지역에만 청약이 집중되므로 청약 수요자 분산을 위해 제도 폐지가 필요하다. 실거주 의무제도로 인해 주택거래가 이루어지지 않아 안정된 가격이 형성되지 못한 관계로 규제 완화의 필요성도 요구된다. 최근, 공사비 인상으로 사업성이 낮은 상황에서는 초과이익 환수제 폐지로 사업성 개선에 도움이 되어야 한다.

다음으로는 규제완화의 필요성이 요구된다. ‘중대재해처벌법’의 형사처벌 조항은 완화하고, 공휴일 공사 중지, 52시간 근무시간 조정, 레미콘 토요휴무제 시행은 탄력적인 운영이 필요하다. (1)월~금요일 평일과 (2)금요일~월요일을 2교대로 구분하여 운영하면 공사기간을 단축할 수 있다. 층간소음 사후 확인제와 제로에너지(ZEB) 친환경의 경우는 의무품목이 아닌 선택품목으로 개선하여 공사비를 절감할 필요성이 있다.

외국인 근로자가 장기간 근무할 수 있도록 한국어 교육, 전문기술 양성, 근무기간 경력 인정, 자격증 취득, 폐교된 교육시설을 교육부와 협의하여 현장 실습 위주의 외국인 기술 교육기관으로 활용하는 방안도 요구된다. 원자재 주력상품인 철근과 시멘트를 수요량 대비 적정을 제고하고 수급을 안정화할 필요가 있다.

사업비용 대부분을 금융권 PF로 조달하는 만큼, HUG 및 HF에서 낮은 금리로 조달할 수 있는 상품을 만들어야 한다. 신용등급이 낮은 중견건설사도 정비사업에 참여할 수 있도록 건설공제조합의 보증제도를 활성화 시켜야 한다. 공사비가 높은 현시점에서는 특별법을 적용하여 공공기여를 최소화하여야 한다. 사업성이 낮은 시점에서 공공기여를 예전과 동일하게 적용하는 것은 사업성을 악화시키는 원인이 되기 때문이다.

마지막으로 공사비 안정을 위한 정부부처 협력 체계구축을 추진하여야 한다. 법무부, 고용노동부, 산업통상자원부, 국토교통부, 금융위원회, 한국건설관리학회 등과 협력하여 공사비를 안정화 시킬 수 있는 실질적인 대안을 찾아야 한다. 건설산업 위기극복의 골든타임이 지나가고 있다. 경쟁력 있는 대형건설사도 재무건전성이 위험수위에 있고, 중견건설사 및 협력사는 부도위험에 노출되고 있다. 이에 따른 협력업체의 연쇄 부도와 금융기관의 PF 부실위험은 건설산업을 더욱 어렵게 만들고 있다. 정부, 국회, 학회 및 기업은 이러한 심각성을 인식하여 건설산업 안정을 위해 더욱 노력해야 한다.
 
③ 정비사업 분쟁 원인과 사업화를 위한 조정 방안 : 김기두 삼성물산 강남 정비사업소 프로
건설공사비 인상원인은 아래와 같다.
(1) 주 52시간 근로제를 시행하여 노무비 인상 등이 반영됨
(2) 건설현장 주휴수당 및 공휴일 수당이 반영되어 추가 비용이 발생함
(3) 레미콘 토요휴무제를 시행하여 타설지연이 발생됨
(4) 국경일(공휴일) 공사 중단으로 공기기간이 늘어남
(5) 입주자 사전점검일이 45일로 신설됨에 따라 입주민들의 민원이 크게 증가됨
(6) 기후변화로 작업일수가 증가하여 공기기간이 늘어남
(7) ‘중대재해처벌법’에 의한 안전기준이 강화되어 현장의 투입인력이 증가됨
(8) 건축물 해체공사(석면해체 포함) 안전관리 법령이 강화되어 공기기간이 늘어남
(9) 건설근로자 수급 어려움에 따른 인건비가 상승함
(10) 공사계약 변경 시 조달청 제비율표 상 비율변경에 따른 제경비 변경으로 공사비용이 상승함
(11) 층간소음 사후확인제, 제로에너지에 따라 마감자재 품질이 상향되어 공사비가 상승함
(12) 설계강도 증가에 따른 콘크리트 강도 강화, 흙막이·지반조건 강화, 공동주택 지하층 층고 변경, 전기차 충전설비, 문화재 발굴 등의 요인으로 공사비가 상승함.

결론적으로 정리하면 공사원가 인건비성 60%, 자재비성이 40% 수준이다. 원자재 값 안정에도 인건비 부담이 상존하고 있어 공사비 절감 효과는 없는 상황이다. 52시간 근무제 도입, 주휴수당·공휴일 수당 등 인건비 부담의 완화 정책이 필요하다. ‘중대재해처벌법’ 추진으로 3.3㎡당 1~1.5%p 공사비 상승의 큰 영향이 있으므로 동법 계정이 필요하다. 입주자 사전점검, 레미콘 토요휴무제, 비 작업일수에 대한 건설현장의 예외 적용이 필요하다.

층간소음사후 확인제, 제로에너지(ZEB) 등 공사비 증가가 과도하고, 분쟁요인이 큰 정책은 선 기술개발 후 순차적 적용이 필요하다. 마지막으로 건설 기능인력을 양성하고, 스마트 건설의 도입도 필요하다. 생산성 향상, 품질/안전 비용의 절감효과가 있기 때문이다. 

④ 노후계획도시 정비사업 활성화를 위한 정책 제언 : 이태희 한국건설산업연구원 부연구위원
정부는 ‘노후계획도시’ 개발방향이 광역적으로 통합적 접근, 도시계획 측면에서의 바람직한 개발계획으로 판단하고 있다. 인허가 절차 간소화로 사업속도를 높였고, 용적률 상승에 따른 사업성 확보, 초기사업비 융자 확대 등 금융지원 강화로 신속한 사업추진은 민간사업에 도움이 될 것으로 기대된다. 하지만, 정부가 추진하는 ‘노후계획도시’ 정비사업은 대외적인 시장환경 변화에 따른 어려움이 발생하고 있다. 정부는 민간주도 공급확대를 통한 주택시장 안정 지향을 목표로 삼고 있으나, 현실적으로 공급이 확대될 가능성이 낮다. 주택시장 침체로 인해 수도권 인기지역을 제외하고는 분양 수입이 감소하고 있고, 이주비용 증가, 공사비 증가, 필수 사업비 증가 등으로 인해 사업성이 낮아지고 있다.    

1기 신도시는 용적률 200% 내외로 일반 분양 수입이 제한적이고, 조합원의 토지 지분율이 낮아 분담금이 높을 것으로 판단된다. 주택과 상가 소유자의 분쟁이 심하고, 알박기와 상가 쪼개기 등으로 사업성이 낮아지고 있다. 알박기는 조합설립 인가 등의 동의 대가로 과다한 요구를 하고 있고, 주택분양권과 차등 비례율 적용을 요구하여 주택소유자가 피해를 보고 있다. 통합정비는 공공성 입장에서는 기반시설 확보 및 공간 재구조화 등의 유리한 측면이 있고, 조합의 경우도 주택배치 유리, 규모의 경제 확보 등으로 공사비 절감, 완공 후 대단지 프리미엄 형성의 기대감이 있다. 하지만, 세대당 대지지분 차이가 있어 통합으로 사업하기에는 조합원의 동의를 받기가 힘들고, 주택·상가 소유주 간 갈등이 심해 통합을 무조건 유도하는 것은 바람직하지 않다. 선도지구의 경우도 조합설립 과정에서 상가소유자, 대형평형 소유자, 선호입지 소유자 등의 각기 다른 이해관계를 설득하고 동의를 받기가 어려울 것으로 예상된다. 특별정비구역 지정에 따른 특례 제공의 정당성 시비 발생 가능성이 높아 분쟁이 발생할 가능성이 높다.  신속하고 원활한 사업추진을 위한 정책과제 제언은 아래와 같다. 

(1) 통합적 접근 취지는 좋으나 구역간 통합은 반드시 필요하지 않으므로 과도한 유도는 지양
(2) 통합정비 적용지역 위한 표준정관 및 표준관리처분 기준 정립이 필요 - 종후자산 배분 및 수익비용 배분 명확화
(3) 종전, 종후 감정평가 방식 개선을 통한 조합간 형평성 개선이 필요
(4) 재건축 상가 관련 분쟁 완화 위한 제도 개편이 필요
(5) 분담금 납입이 힘든 고령자, 현금자산 부족 조합원을 위한 금융구조 도입이 필요 - 주택연금 모지기 도입 등의 금융상품 도입
(6) 기존 도시정비법 제도개선을 통한 사업성 확보가 필요
       - 조합시행 방식 보완(비전문가 참여)
       - 재건축 상가 관련 분쟁 개선
       - 학교용지부담금, 교육환경평가로 인한 사업지연
       - 주택의 규모 및 건설비율 조정
       - 공공기여 (사업성 개선을 위해 최소화) 

2) 토론자

① [좌장] 최창규 한양대학교 도시대학원 교수
이번 세미나는 공공기관과 민간 전문가가 공동으로 참여하여 생산적이고 발전적인 내용이 많다. 이번 세미나를 통해 정부가 추진하고 있는 ‘노후계획도시’의 위험요인과 이를 극복할 수 있는 현실적인 대안을 찾아 실효성 있게 접근하는 것이 중요하다.

② 이병주 삼성물산 강남 정비사업소 소장
공사비가 하루하루가 다르게 지속적으로 상승하고 있다. 우크라이나와 러시아 전쟁으로 인해 원자재수급 불안정이 지속되었고, 공기 지연에 따라 현재까지 공사비용이 떨어지지 않고 있다. 현재에는 철근은 안정화되고 있는데, 외주 인건비 및 관리성 경비가 지속적으로 상승하여 공사비의 안정은 불확실성이 높다. 전체적으로 살펴보면 자재비용이 40%, 외주 인건비용이 60% 수준이다. 현장 근로자의 숙련 기능공이 부족하고, 외국인 노동자가 대부분인 만큼 숙련공 육성이 필요하다.

근로자 인건비가 지속적으로 상승하여 부담감이 높고, 공사원가 절감을 위해서는 정부가 지속적인 관심을 가지고 현실에 맞는 정책을 수립하여야 한다. 공사비 안정이 이루어지지 않을 경우 정비사업은 활성화 되기 어렵다.  
 
③ 김승현 롯데건설 도시정비 2팀 팀장
공사비용이 크게 상승하였고, 사업비도 증가하여 2중고의 어려움이 발생하고 있다. 공사비가 인상된 현상황에서는 공공기여(기부채납) 비율을 탄력적으로 운영해야 한다. 정비사업 진행을 위해서는 HUG의 역할이 중요하다. 금융비용 상승에 따라 국가기관이 신용을 공여하여 사업 리스크를 분담하는 노력이 필요하다.

‘노후계획도시’의 경우는 공공기관의 마인드가 아닌 실제로 사업을 추진할 수 있는 혁신적인 도시계획 체계가 필요하다. 도시계획 시설 최소화, 인센티브 축소 등의 정책이 필요하다. 대규모 단지의 경우 인센티브 조건이 필요하다. 사업규모가 클수록 조합원들의 각기 다른 의견충돌로 동의를 받기가 어려워 사업의 장기화가 발생한다. 정부가 추진하는 정책 기대효과가 없어 대규모 사업보다는 세분화를 시켜 효율성을 높여야 한다. 

④ 채용수 포스코 E&C 도시정비영업실 부장
현재 공사비용이 과거 대비 40~50% 인상되어 사업환경이 좋지 않다. 부산 정비사업을 총괄하고 있는 사람으로서 사업성이 낮아 금융권에서 PF 대출이 이루어지지 않아 멈춘 사업장이 증가하고 있다. 관리처분 단계에서도 사업성이 낮아 조합과 건설사간의 분쟁이 자주 발생하여 중단된 사례가 많다. 대형 건설사들이 평균 60~70개의 정비사업장을 관리하고 있는데 진행되는 것이 많지 않다. 관리처분 완료 단계에서도 조합원 분담금 상승으로 추진할 수 없는 사업장이 많다. 

정비사업 공사수주를 완료하여 10년 이상 사업이 진행되지 않은 사업장도 많아 건설사가 대여금을 지급하다 보면 이자비용이 상승하므로 공사비가 오를 수 밖에 없다. 그래서 빨리 착공하는 것이 사업비용을 줄이는 것이다. 건설사도 공사비를 양보하여 사업을 위해 노력하고 있으나, 조합과의 협의가 잘 이루어지지 못하고 있다. 사업성을 확보하기 위해서는 인허가 인센티브를 제공하여 공공기여를 최소화해야 한다.
 
⑤ 권상균 LH 한국토지주택공사 정비사업처 처장
‘노후계획도시’(선도지구)는 주민들이 많은 관심을 가지고 있으나, 시장환경이 넉넉하지 못한 상황이다. 공사비 상승이 지속되고 있는 현 상황에서 장기적으로 기술력을 확보하는 방안이 필요하다. 정비사업 특수성은 주민들 사업으로 손익이 귀속되고, 외부 환경이 취약하여 장기화될 가능성이 높다. 1기 신도시는 좋은 인프라를 형성하고 있고, 정부 개발계획이 현실화 된다면 도시기능이 향상될 수 있다. 하지만, 건설원가 상승, 인구 밀도 상승, 사업성 개선이 미흡하여 제도개선이 필요하다. 

공공기여의 경우는 지자체가 탄력적으로 반영하여 사업성을 높일 필요가 있다. 고령자 지원은 현실적인 문제로서 공공금융기관의 지원이 필요하다. 갈등관리의 경우 지방자치단체 + 주민 + 협의체(전문가)를 구성하여 갈등 해결을 지원해야 한다. 

⑥ 차경환 경기도청 노후신도시 정비과 과장
경기도 전체적으로 850만명이 정비사업 대상에 포함되고 있으며 1기 신도시 뿐만 아니라 장기적인 계획도시 도입이 필요하다. 사업성만 고려할 경우 장기적으로 주민이 만족하는 도시를 만드는 데에는 어려움이 발생할 수 있다. 정부는 1기 신도시특별법을 통해 사업성확보에 노력하고 있다. 통합심의를 통해 인허가 기간을 단축시켰고, 일정규모의 기부채납 비율이 충족하면 안전진단 면제, 용적률 상향 등을 포함시켰다. 주민들에게 정비지식을 높이기 위해 교육도 진행하고 있다. 

경기도는 주민의 정비사업을 적극적으로 지원하기 위해 소통도 강화하고 있다. 정비사업도 시대적인 변화가 있어 미래를 예측한 개발구상이 필요하다. 예를 들면 자율주행 자동차, 주차장 시설을 어떻게 배치해야 할까? 등의 시설 변화에 관심도 가질 계획이다.
지속 가능한 미래도시를 갖추기 위해서는 주민이 만족하고 연속성이 있는 도시가 될 수 있는 설득력을 갖춰야 한다. 부동산시장 침체와 공사비 인상 등의 요인으로 건설업계가 어려움이 발생하고 있는 상황에서 미래에 도시가 성장할 수 있는 융합된 정책을 수립할 계획이다.

⑦ 김유식 서울시청 주택실 주거정비과 과장
공사비 상승으로 사업추진에 어려움이 발생하고 있다. 서울시는 가용택지 및 신규 택지를 이용한 정비사업 활성화를 위해 노력하고 있다. 준주거 종상향을 통해 용적률을 완화하고, 기반시설 복합화와 공원면적 활용으로 사업성 개선에 노력하고 있다. 산자락의 높이도 완화하여 공동주택을 지을 수 있도록 개선하고 있다. 공사비 인상에 따른 갈등이 고조되고 있어 170명의 정비사업 코디네이터를 활용하고 있다. 사업단계별로 구분하여 조합이 요청할 경우 현장에 배치할 계획이다. 전문가들의 중재를 통해 정비사업이 활성화 될 수 있도록 지원할 계획이다.

⑧ 김기대 국토교통부 도시기획정비과 과장
대내외적으로 시장환경이 불안정하기 때문에 정비사업 애로사항이 있을 것으로 예상된다. ‘노후계획도시’ 추진에 따른 1기 신도시 주민들은 신규 아파트 공급의 기대감을 가지고 있으나, 전문가들은 공사비 상승에 따른 사업성 악화로 분쟁이 발생할 거라며 우려하는 목소리도 들리고 있다. 국토교통부가 건설산업 주무부처로서 이번 세미나를 통해 전문가의 의견을 수렴하여 위험방안을 대체해 나갈 계획이다. 내부 검토를 통해 활성화 할 수 있는 방안도 찾아보겠다.

HUG의 금융지원으로 금융비용의 절감방안을 찾아보고, 공공기여 시설에 대한 비율을 감소할 수 있는 방안, 인허가 통합을 통해 조속히 추진할 수 있는 방안도 많이 고민해 왔다. 1기 신도시 선도지구 선정 후 주민들의 만족도가 높을 경우 모범케이스로 활용하여 전국적으로 확대할 수 있는 방안도 고려하고 있다. 미래도시 전환을 통해 지차제와 주민들이 협력하여 융합할 수 있는 발전적인 정비사업을 기대한다.

3. 맺음말

정부는 ‘노후계획도시’ 특별법 개정과 선도지구 지정을 통해 정비사업 활성화를 위해 많은 노력을 하고 있다. 최근에 분당지역에 선도지구 지정을 발표하면서 주민들의 기대감이 한층 고조되고 있다. 1기 신도시 주민들은 도시의 기반시설이 좋은데, 30년 이상 낡은 공동주택에 거주하는 것에 대한 불편함을 호소하고 있다. 하지만, 현재 대외적인 경제환경과 공사비 인상 등의 불확실성으로 정부의 원안대로 정비사업이 추진될지 여부는 여전히 의문이다. 

수도권 인기지역을 제외하고는 부동산시장이 하락기조에 접어들어 가격조정이 불가피하고, 사업비용(공사비/금융비/필수사업비 등)이 크게 증가하여 사업성이 낮다. 이는 곧 조합원의 분담금 상승으로 이어져 조합원의 동의를 받기가 쉽지 않기 때문이다. 정비사업은 조합원의 과반수 이상의 동의를 얻어야 사업을 추진할 수 있다. 현재 착공중인 정비사업장도 조합과 건설사 간의 공사비 분쟁에 따른 갈등이 발생하고 있고, 최근 강남의 건설현장이 공사가 멈추는 등 공사비 인상에 따른 위험요소가 높은 상황이다.

이번 세미나는 정비사업의 민간전문가와 공공관리자가 함께 참여하여 각기 다른 전문성을 융합하고 협력할 수 있다는 점에서 큰 의미가 있다. 전문성을 갖춘 박사급 실무전문가가 현장에서 발생하는 위험요인과 이를 극복할 수 있는 실질적인 대안을 제언함으로써 공공관리자가 이를 적용할 수 있는 방안을 수립할 수 있기 때문이다.

국토교통부가 정비사업 활성화를 위해 가장 먼저 고민해야 할 것은 공사비 안정을 위한 정책 수립이다. 공사비가 높은 상황에서 이를 안정화 시킬수 있는 대안은 (1) 불필요한 건축규제 완화 (2) 외국인 근로자 양성 (3) 건설원자재 합리적 관리 등이 있다. 두 번째로는 경제적으로 여유가 없는 조합원들에게 금융적 혜택을 지원해야 한다. HUG 및 HF의 공공 금융기관에서 장기적인 모기지 상품 등을 개발하여 30년 동안 분할하여 상환할 수 있는 금융상품을 개발해야 한다. 세 번째로는 무조건 대규모의 통합개발은 지향해야 한다. 대규모 사업일수록 조합원의 각기 다른 의견충돌로 사업기간이 장기화 되기 때문이다. 마지막으로는 부동산 규제를 완화해야 한다. 분양가 상한제, 실거주 의무제도, 개발이익 환수제도 등도 부동산 시장흐름과 경제적특성에 맞게 규제를 수립해야 한다. 분양가 상한제로 지정된 지역은 일반 분양가격이 주변시세에 50~60%의 수준만 반영되어 매출액 감소 원인이 되므로 공사비 및 사업비 등을 효율적으로 조정한 가격조정이 필요하다. 실거주 의무제도의 경우는 정해진 기간동안 주택거래가 이루어지지 못해 가격 안정에 도움이 되지 않으므로 이를 보완하는 정책이 필요하다. 개발이익 환수제의 경우는 공사비 인상 등으로 사업성이 낮은 상황에서는 탄력적으로 운영하는 방안도 요구된다.

이번 세미나에서 도출된 정비사업 활성화를 방안은 국토교통부 자체적으로 해결할 수 없는 범위가 많다. 계약관리위원회(위원장: 이윤홍)에서는 관련 법률을 관철시키기 위해 전문성을 갖춘 정책 제언을 수립하여 주무부서인 국토교통부, 관련 중앙부처, 국토교통위원회 국회의원들과 지속적으로 협력해 나갈 계획이다. 이번 세미나를 통해 정비사업 활성화되어  향후 건설산업이 안정화되고 주민들의 주거안정에 도움이 되길 기대해 본다. 

 

[작성자]
* 이윤홍 계약관리위원회 위원장 / 한양대학교 겸임교수, miso1036@hanmail.net