건설산업 PF 위험, 극복방안은 무엇인가?

 

1. 세미나 개최 배경과 주요 내용

2022년 하반기부터 부동산 경기 침체, 건설공사비 및 PF 대출금리 인상으로 건설사가 진행하고 있는 민간사업에 대한 위험이 확대되고 있다. PF 위험은 건설사 재무건전성과 신용등급이 하락으로 이어져 자금조달에 어려움을 겪고 있다. 정부가 경기 상승시점에 추진한 부동산 규제정책은 분양성을 악화시킨 원인이므로 규제 완화 정책이 필요한 시점이다. 최근에 정부가 발표한 건설경기 회복 지원 방안은 현장 의견을 일부 반영한 부분도 있지만, 아직도 건설산업 안정을 위해서는 부족한 부분이 많으므로 제도개선이 필요한 상황이다.

부동산 PF 위험은 건설사의 부도로 이어져 사회 경제적으로 많은 어려움이 발생하고 있다. 건설사 워크아웃, 파산, 회생절차 등의 법률적 이슈와 하도급업체 보호를 위한 개선방안도 필요한 시점이다. 이번 세미나 발표는 건설산업 안정을 위해 생산성 있는 내용이 많이 포함되었다. 정부는 현장에서 발생하는 어려움을 이해하고, 이를 바탕으로 현실적인 정책을 펼쳐 건설산업 안정화를 위해 노력해야 한다. 본 세미나는 2024년 4월 5일(금), 건설회관에서 많은 실무 전문가를 모시고 민간과 공공이 공동으로 참여하였다.  

<발표 주제 및 발표자>
[주제1] 건설사 재무건전성 하락에 따른 개선방안 (이윤홍 계약관리위원장)
[주제2] 건설업 성장을 위한 정부의 부동산정책방안 (박과영 부동산개발협회 연구위원)
[주제3] 건설업계 보유토지 매입방안 (윤상원 LH 차장)
[주제4] 건설사 PF 위험에 따른 법적 조치방안과 하도급업체 보호를 위한 계약제도의 고도화 (이종완 승앤파트너스 대표변호사)

<종합토론>
 [좌장] 박진철 대한건축학회 회장
 [패널] 이익진 국토교통부 과장 / 장인석 LH 토지주택연구원 단장 / 김영환 대신증권 PF 본부장
            신민규 삼성물산 프로 / 정성훈 NICE 신용평가 실장 / 예병용 대한건설협회 실장
 

2. 발표 및 주요 토론내용
1) 발표자
첫 번째로 발표한 계약관리위원장 이윤홍은 민간에서는 사업성 악화로 PF가 진행되지 못하고 있고, 건설사의 재무건전성 하락에 따라 대기업 계열사가 아닌 중견건설사는 부도위험에 노출되고 있음을 강조했다. 도급순위 40위권의 건설사의 신용등급과 최대주주의 신용등급을 설명하였다. 또한 대형건설사와 중견건설사의 공종구성과 재무건전성에 대해서도 세부별로 지표를 나타내면서 자세히 설명하였다. 대형건설사는 공공주성이 다각화되어 민간 주택사업의 위험이 발생하여도 SOC, 플랜트 사업의 수익이 창출되어 위험을 벗어날 수 있으나, 중견건설사의 대부분이 민간 주택사업에 집중되어 사업위험이 확대될 경우 부도위험이 높아질 수 있다고 주장하였다. 건설사별 재무건전성을 분석하기 위해 영업이익, EBITDA, 이자보상배율, 현금성자산, 부채비율, 차입금의존도를 연도별로 분석하면서 건설사별로 신용리스크 위험을 도출하였다. 대형건설사는 자본금 납입비율이 높고, 유사 時 현금성 자산이 있어 대체능력을 갖추고 있으며 그룹의 자금지원도 기대할 수 있어 부도위험이 제한적이다. 이와 반대로 중견건설사는 자본금 납입비율이 낮고, 현금성 자산이 부족하여 유사 時 자금대체 능력이 떨어지고, 그룹의 자금지원도 기대할 수 없어 부도 위험이 쉽게 노출된다. 이러한 위험을 극복하고자 LH에서 준공 後 미분양된 건축물에 대해 감정가 80%로 매입해 줄 것과 사업성 악화로 진행되지 못한 사업장은 LH가 금융권에서 旣 취급한 PF 대출채권을 60~70% 수준으로 매입하여 민간과 LH가 공동으로 개발사업을 추진할 것을 제언했다.

두 번째로 발표한 부동산개발협회 박과영 연구위원은 부동산규제 완화 정책(1.10 대책)이 시기적으로 늦었고, 좀 더 많은 보완이 필요함을 강조했다. 조세 합리화를 위해서는 보유세는 인상하고, 거래세는 감소해야 매매시장 안정화에 기여한다. 대출규제 완화로는 스트레스 DSR 적용유예, 생애 최초 주택구입자 DSR·DTI 완화 또는 50년 모기지 재도입이 필요함을 강조했다. 주거 사다리 확대를 위해서는 다세대 품질개선, 사업지역 內 도생 순수주택 공급 범위 확대가 필요함을 주장했다. 공적임대 개선을 위해서는 민간 매입임대는 본인 거주 주택 비과세 횟수 제한 폐지, 종부세 합산배제, 양도세 중과배제 상향 적용 등이 필요함을 강조하였다. 공적 임대 활성화를 위해서는 전용 60㎡ 이하 소형주택 수 산정 전면 제외, 임대주택 등록 유도 등이 필요하다. 마지막으로는 주거 사다리 확대를 위해서는 다세대 품질개선, 사업지역 內 도생 순수주택 공급범위 확대, 유동성 해소를 위해서는 공적 기관의 사업장 매입 정상화가 필요함을 강조하였다.

세 번째로 발표한 LH 윤상원 차장은 일시적 유동성 위기를 겪는 건설사 등의 토지를 LH가 매입 또는 매입 확약하여 건설업계 전반으로 PF 부실이 전위 되는 것을 예방하는 정책을 추진하고 있음을 설명했다. 2024년 기준 총 3조원 규모의 자금을 활용하여 매입은 2조원, 매입확약은 1조원을 투입할 예정이다. 신청 조건은 토지면적이 3,300㎡ 이상이어야 하고, 담보신탁을 설정한 금융권의 동의를 받아 역경매를 통한 입찰을 통해 가장 낮은 가격순으로 매입을 진행한다고 설명하였다. LH 지급 방법은 현금으로 지급하는 것이 아니라 LH 공사채를 발행하여 금융권에 지급한다. 자금용도는 금융권 PF 대출 상환용으로 사용되며 개발회사 및 건설사의 유동성 위기를 극복할 수 있는 용도로 활용할 계획이다.

네 번째로 발표한 승앤파트너스 이종완 대표변호사는 건설사가 금융권에 제공하는 신용공여방식을 설명하였다. 연대보증, 채무인수, 자금보충약정, 책임준공, 책임분양 등이 있는데 신용공여 방식별로 EOD 발생 사유를 설명하였다. 건설사 부실 원인으로는 부동산 경기 침체, 고금리 장기화, 공사미수금, 원자재 가격 상승, 수분양자 중도금 연체, 무리한 투자, 시행사 부도 등의 원인이 있다고 설명하였다. 건설사 유동성 위기로 인해 EOD 발생 시에는 워크아웃을 신청할 수 있어 워크아웃에 대한 장점과 단점을 설명하였다. 건설사의 계속가치가 높다고 판단될 경우 회생절차 개시를 신청할수 있다. 법인이 자신의 재산으로 모든 채무를 변제할 수 없는 경우에는 법원에 파산을 선고하고 법인의 재산을 현금화하여 채권자들에게 권리의 우선순위와 채권액에 따라 분배하는 절차를 추진할 수 있다. 채무자가 회생 신청을 한 이후 채무자와 채권자 간 자율적인 구조조정 방안 마련을 위해 회생절차 개시 결정을 보류하여 자율구조조정도 추진할 수 있다고 설명하였다.

하도급업체 보호를 위한 대응방안은 건설사가 워크아웃 진행, 법인회생 진행, 법인파산 진행별로 차이점을 있고, 발주처로부터 직접 대금을 지급 받을 수 있는 방안이 안전성이 높다고 판단하였다. 건설사 리스크에 따라 하도급업체 대응 방안이 다를 수 있어 위험이 도출되기 전에 법무법인 자문을 받아 적절하게 대응하는 것이 중요하다고 강조하였다.  

2) 토론자

토론자들도 부동산 PF 위험이 높다는 생각을 인식하고 있었다. 
대신증권 김영환 본부장은 신용등급이 우수한 대형건설사와 사업성이 확보되는 수도권 개발사업 위주로 PF를 추진하고 있으나, 양호한 PF Deal이 소수에 불과하다. 최근에는 Bridge Loan 대출은 금융권에서 취급을 하지 않고 있어 사실상 PF 자금조달은 쉽지 않음을 설명하였다. 

삼성물산 신민규 프로는 PF 대출은 위험성이 높아 삼성물산은 취급하지 않고 있음을 강조했다. 건설사가 현실에 맞지 않은 무리한 욕심으로 많은 돈을 벌기 위해 PF를 확대했는데, 이러한 PF 대출을 공공에서 책임진다는 것은 도덕적으로 맞지 않다는 의견을 주었다. 앞으로는 PF 수주심사를 강화하고, 리스크관리를 철저히 진행된다면 현재의 PF 위험은 벗어날 수 있다고 주장하였다. 

NICE 신용평가의 정성훈 팀장은 부동산가격 하락, PF 금리와 공사비 인상 등으로 사업성이 시현 되지 않아 사업위험이 확대되고 있어 앞으로도 건설사의 재무건전성 위험이 확대될 것으로 예상하였다. 사업성이 없는 사업장은 제3자에 매각이 쉽지 않아 건설사의 손실이 불가피하고, 입지환경이 우수하여 사업성이 개선될 가능성이 있는 지역은 정부의 자금지원이 필요하다. LH가 토지 매입을 지원하더라도 금융권의 원금손실이 발생할 것이라 주장하였다. 

대한건설협회 예병용 실장은 신용등급이 낮고 자금력이 부족한 중견건설사의 부도가 증가될 것으로 예상하였다. 중견건설사는 영업경쟁력이 낮아 지방사업장과 수익형 부동산이 많아 공사비 회수가 쉽지 않고, PF 대출금 상환도 어렵다고 판단하였다. 건설사는 금융권에 책임준공 의무를 기본적으로 제공하는데, 건설사의 책임범위가 과다하여 대한건설협회에서 제도적으로 정비를 계획중에 있다. 이를 통해 건설사의 책임범위를 축소해 나갈 계획이라고 주장하였다. 

LH 토지주택연구원 장인석 단장은 과거 LH도 PF에 참여하여 크게 고생한 경험이 있다. 현재의 PF는 건설경기 하락에 따라 분양성이 낮아 지고 있고, PF 금리와 공사비 인상으로 사업위험이 확대되고 있다. LH 자체적으로도 PF 위험이 확대될 것으로 예상하여 자금지원에 대해 대책을 강구하고 있었다. 현재의 PF의 구조는 위험이 많으므로 새로운 PF 방식을 찾아 개선할 방안이 필요하다. 과거의 고착화된 사업방식은 반복적인 PF 위험이 내포될 가능성이 높아 제도개선이 필요하다. 

국토교통부 이익진 과장은 과거의 금융위기에 비해 PF 위험은 낮다고 판단하지만, 現 시점에서도 위험이 높다고 판단하고 있다. PF 위험을 줄이기 위해 다각도로 노력하고 있으며, 수분양자와 하도급 보호를 위해 많이 고민하고 있다. 공사비 인상에 대해 국토부에서도 심각하게 인식하여 기획재정부와 국토교통부가 공동으로 연구를 진행하고 있다. 공사비 인상을 최소화하기 위해 예산이 보장되는 기준안에서 전문가 검토, 시뮬레이션, 중기부 및 산업부와 협의하여 아이템을 강구하고 있다. PF 조정위원회를 신설하여 민간과 공공이 공동으로 참여한 현실에 맞는 정책을 수립하고 있다. LH가 사업장을 매입하고, CR 리츠를 통해 미분양 주택을 매입하여 공공목적으로 활용할 계획이다. 재건축 활성화를 위해 사업성 확보를 개선하고 있고, 단기간 내 효과를 보기 위해 주단위, 월단위로 점검하고 있다.
 
대한건축학회 박진철 회장은 부동산 PF 위험으로 건설산업이 전체적으로 어려움에 있다. 이를 위해서는 정부가 부동산 규제를 완화해야 하고, 민간과 공공이 협력하여 위기를 극복해야 한다고 주장하였다. 민간은 사업의 안전성을 강화하고, 철저한 리스크 관리가 필요하다. 공공은 민간의 일시적인 유동성 위기를 극복하기 위해 자금 지원이 필요하다고 주장하였다. 건설업은 단기간 內 성장할 수 없는 특수성이 있어 정부의 지속적인 관심과 제도개선이 필요한 산업이라 판단하였다.

LH 토지주택연구원장 김홍배는 이번 세미나를 통해 민간이 추진하고 있는 PF 위험을 좀더 세부적으로 이해할 수 있었고, 건설사의 재무건전성 하락으로 건설산업 전반적으로 위험이 확대될 수 있다고 주장하였다. 이를 극복하기 위해서는 민간의 전문성과 공공의 자금지원으로 서로 협력한다면 위험을 충분히 극복 할 수 있다고 주장하였다.

3. 맺음말

본 세미나는 부동산 PF 위험 확대로 건설산업의 전반적인 어려움이 발생하고 있어 이를 극복할 수 있는 방안을 찾기 위함이었다. 민간과 공공이 공동으로 참여하여 민간 입장에서의 현실적인 어려움을 설명하였고, 공공에서는 이러한 위험을 극복하고자 2024년 기준 3조원의 공사채를 발행하여 자금을 지원한다는 내용이었다.

부동산시장이 하락 기조로 전환되어 분양가격이 하락되었고, 한국은행 기준금리 인상에 따른 PF 대출금리 인상, 원자재 값 상승과 현장 근로자 임금 상승으로 건설공사비가 크게 인상되어 사업비용은 크게 확대되었다. 부동산 PF 위험이 확대되고 있는 現 시점에서 건설산업의 안전성을 높이고자 민간과 공공이 함께 참여하여 개선 방안을 찾는데 의의가 있었다. 이번 세미나는 국토교통부에서 건설정책을 총괄하고 있는 이익진 과장(4급)과 LH에서 PF 정책을 총괄하고 있는 LH주택연구원 장인석 단장이 토론자로 참석하여 공공입장을 확실하게 들을 수 있었다. 실무전문가들의 의견을 토대로 PF 위험요인을 이해할 수 있었고, 앞으로 민간과 공공이 서로 협업한다면 위험을 극복할 수 있을 것으로 기대된다.

향후 계약관리위원회에서는 부동산 규제 완화를 위해 국회 국토교통위 위원들과 긴밀한 협조를 강구할 계획이며, 국토교통부와 LH와의 업무협의를 통해 건설산업 발전을 위해 노력할 계획이다.

 

[작성자] 이윤홍 계약관리위원장 / 한양대학교 부동산융합대학원 겸임교수, miso1036@hanmail.net