정비사업 활성화를 위한 사업성 개선방안 및 ESG 계약제도 정립을 통한 공사 수주확대

 

1. 세미나 개최 목적과 주요 내용

지난 1월 31일(수), ‘정비사업 활성화를 위한 사업성 개선방안 및 ESG 계약제도 정립을 통한 공사 수주확대’를 주제로 행사가 진행되었다. 한국과학기술회관 지하1층 소회의실에서 열린 이번 세미나에는 정비사업 각 분야의 실무자들은 물론이고 현재 정비사업을 진행하고 있거나 진행 예정 중인 조합의 관계자들이 참석하여 50여석의 좌석을 가득 메웠다. 이번 행사는 탁정호 한양대학교 겸임 교수가 사회를 맡고, 계약관리위원회 이윤홍 위원장, HNC건설연구소 조승연 대표, LIVEWITH 장준영 대표가 발표를 맡았고 이어 한양대학교 최창규 교수를 좌장으로 패널 토론을 진행했다. 도시정비사업성 개선 및 ESG 계약제도 정립을 주제로 토론이 이루어졌으며 토론자로는 한양대학교 맹민정 교수, 포스코이앤씨 채용수 부장, 롯데건설 김윤환 책임, 21세기 경제연구소 조성인 대표, 법무법인 승앤파트너스 이종완 대표변호사가 참여했다.

<발표주제 및 발표자>
주제1 : 도시정비사업 분담금 상승원인과 사업성 개선방안 (이윤홍 계약관리위원장)
주제2 : 도시정비사업 공사비 분쟁원인과 조정방안 (조승연 HnC 건설연구소 대표)
주제3 : 건설수주 확대를 위한 ESG 계약제도 정립 (장준영 LIVEWITH 대표)

<종합토론>
[좌장] 최창규 한양대학교 도시대학원 교수
[패널] 맹민정 한양대학교 건축학과 교수 / 채용수 포스코이앤씨 부장 / 김륜환 롯데건설 책임 / 조성인 21세기경제연구소 대표
           / 이종완 법무법인 승앤파트너스 대표변호사


2. 세미나 주요 내용
이번 계약관리위원회 세미나는 ‘건설산업 성장을 위한 정책’을 주제로 하여 세부적으로 ‘정비사업 활성화를 위한 사업성 개선방안 및 ESG 계약제도 정립을 통한 공사 수주확대’에 초점을 두어 진행되었다.

2.1 발제내용 요약
1) 발표1 : 도시정비사업 분담금 상승원인과 사업성 개선방안
이윤홍 계약관리위원회 위원장은 최근 경제 성장이 둔화되고 및 부동산 가격이 하락되는 가운데 사업성 악화로 민간 개발사업이 중단되는 이유에 대해 설명하고, 공공주택 신설, 신규 신도시 조성 등으로 공사 물량을 확대하려는 정부 정책을 설명하였다. 그리고 재개발과 재건축 등 정비사업의 기본 프로세스에 관하여 설명하였고, 현재 정비사업이 지니고 있는 문제점 및 리스크를 구체적으로 따져본 다음, 이를 개선할 수 있는 방안에 관하여 제안하였다. 개선방안으로는 전문검토기관이 사업성 및 조합원 분담금을 산정하는 것, 객관적인 사업성 분석 자료를 공개하는 것, 표준공사계약서를 보완하는 것, PF 대출 금리를 인하하는 것 등이 제안되었다.

2) 발표2 : 도시정비사업 공사비 분쟁원인과 조정방안
조승연 HnC건설연구소 대표는 건설지표, 최근 건설시장 이슈 등을 통하여 2024년도 건설시장 전망을 살펴본 뒤, 최근 문제되는 공사비 증액 이슈와 관련하여 비용산출 내역서와 물량산출 내역서가 누락된 채로 사업시행계획이 승인되는 문제점에 관하여 지적하면서 최근 변경된 서울시 조례를 설명하였다. 이어 구체적으로 정비사업에서 공사비가 증액되는 구체적인 사유에 관하여 살펴본 다음, 공사비 적정성을 검토하고 있는 한국부동산원의 한계에 관하여 설명하고 다양한 현장 데이터를 보유하고 있는 공사비 검토 전문 업체 활용의 중요성에 관하여 강조하였다. 마지막으로 현재 공사비 분쟁 중인 현장들의 공사비 변경 내용에 관하여 설명하였다.

3) 발표3 : 건설수주 확대를 위한 ESG계약제도 정립
장준영 LIVEWITH 대표는 현재 ESG 태동기에 있음을 언급하며, 향후 ESG를 고려하는 계약방식이 강화될 수 밖에 없음에 관하여 설명하였다. 이어 미국의 건설사 벡텔의 예시를 들며 국내 건설분야에서 ESG 논의 흐름에 관하여 설명하였고, 현재 ESG 계약에 대한 유인책은 다소 부족하지만 점진적 변화의 움직임이 포착됨을 설명하였다. 마지막으로 실제 E, S, G가 각기 건설계약에서 어떠한 형태로 나타나는지 사례를 통해 확인하고 ESG건설계약이 확대될 수 있도록 정부 차원에서의 지원, 협력사들 간 공동체 형성 등의 전략을 제시하였다.
 

2.2 패널토론 요약
패널토론 시간에는 학계, 시공사, CM 및 VE, 법조계 등 각 층에서 온 전문가들이 정비사업 활성화 및 ESG 제도 도입 등에 관하여 자유롭게 의견을 개진하였다.

맹민정 한양대학교 교수는 ESG제도와 관련하여 2005년도부터 등장한 개념으로, 당장은 원가가 올라가겠지만 장기적 관점에서 필연적으로 도입되어야 함을 설명하고 특히 “G (기업지배구조, Governance)” 개념이 도입되는 것이 키포인트임을 강조했다. 그리고 결국 모든 사람이 착한 회사와 일을 하고 싶어하는 ‘Win-Win’상황을 만드는 것이 과제임을 설명했다. 

채용수 포스코이앤씨 부장은 시공사 입장에서 공사비 관련 개선책이나 정답을 말하는 것은 어렵지만, 설계도서의 수준이 매우 낮은 상태에서 시공사가 선정되어야하는 시공 현실에서의 어려움을 설명했다. 공사비 상승의 경우 ‘소비자 물가지수’보다는 ‘건설 공사지수’가 시공 현장을 반영한 수치라고 생각하며, 실무상 기술개발에 집중해야할 역량을 단가를 맞추는데 허비하는 안타까움을 느끼고 있음을 토로했다. 

김윤환 롯데건설 책임은 조합사업의 경우 조합과 시공사는 대립 지위가 아닌, 동반자의 지위에서 함께 나아가야함을 강조했다. 시공사는 각종 보증을 통해 신용을 제공하는 역할을 하고 있으며 실제 시공현장에 따라서는 시공사가 오히려 손해를 입는 경우도 있어 시공사 입장에서도 이러한 경우 어떠한 선택을 해야하는지는 고민임을 밝혔다.

조성인 21세기 경제연구소 대표는 공사비 분쟁의 원인으로 조합원에 대한 불신, 사업 시행에 대한 불확실성을 꼽았다. 2024년 정비사업 민간 표준계약서 변경을 통해 내역서를 첨부하게 되어있어 분쟁이 완화될 수 있을 것으로 예상하였다. 시공도중 사정변경이 나타날 경우 물가변동수치가 반영되어야 한다는 의견을 밝혔고 최근 민간공사도 입찰공고를 통해 예전가격을 확인할 수 있는 바 공사비 리스크를 줄일 수 있을 것으로 기대하였다.

이종완 법무법인 승앤파트너스 대표변호사는 공사비 분쟁과 관련하여, 처음부터 계약서를 잘 쓰는 것이 중요하고 구체적인 경우의 수를 미리 예상하여 어떻게 대응할 것인지 정하는 것이 필요함을 강조하였다. 구체적인 공사비 분쟁 사례에서는 소송으로 가는 경우 3년 이상의 시간이 소요될 수 있기 때문에 사실상 시행사가 우월적 지위에 있는 것이 현실이고, 그렇기 때문에 제도 마련이 중요한 과제임을 지적했다. 

3. 맺음말

정부는 주택공급 확대를 통한 내수경기를 회복을 기대하면서 도시정비사업의 규제를 완화하였다. 하지만, 부동산시장이 하락기조에 접어들었고, 공사비가 크게 인상되면서 사업성이 확보되지 않아 사업이 중단된 사업장이 많아졌다. 국토교통부는 사업기간 단축, 신탁사업 활성화 등으로 서울시는 신통기획 상품을 통한 용적률 상향, 신탁사업 활성화 등을 내세워 도시정비사업 활성화를 기대하고 있다. 하지만, 공사비 인상으로 사업성이 크게 낮아져 조합원의 동의를 받기는 쉽지 않은 상황이다. 도시정비사업 활성화를 위해서는 사업성 확보가 우선되어야 한다. 사업방식 결정에서 사업성검토 의무화(조합원 공개), 분양가상한제지역 실거주의무제도 폐지, 재건축초과이익환수법 전부폐지, PF 대출금리 조정 등으로 사업성을 회복해야 한다. 도시정비 사업에서 공사비 증가로 인해 조합과 건설사간 각기 다른 이해관계에서 원만히 조정한 사례를 살펴보았다. 조합은 공사비를 낮은 가격을 요구하고, 건설사는 원자재가격 및 인건비 상승으로 높은 가격을 요구하고 있다. 이를 원만히 조정하기 위해서는 정부의 체계적인 계약제도와 관리감독이 필요하다. ESG는 미래 기업의 성장하기 위해 반드시 도입되어야 하는 필수항목이다. ESG 비용부담으로 도입을 미룬다면 국내 건설산업의 성장을 기대할 수 없다. 건설업이 성장하지 못한다면 국가 경쟁력이 악화되고, 후손들에게 일자리를 잃게 하는 부작용을 초래할 수 있다.




[작성자] 
* 이종완 법무법인 승앤파트너스 대표변호사, jwlee@snplaw.co.kr
* 이윤홍 계약관리위원장 / 피오랜 대표, miso1036@hanmail.net