서울시 정비사업 신속통합기획 활성화 방안

1. 세미나 개최 배경과 주요 내용

계약관리위원회(위원장 이윤홍)는 서울시민이 만족하는 정비사업 정책을 제언하는 세미나를 진행하였다. 서울시가 신속통합기획 상품을 만들었으나, 조합과의 갈등이 자주 발생하고 있어 이에 대한 후속조치 및 보완사항을 위한 목적이었다. 건설공사비가 크게 인상되어 정비사업 분쟁은 일상화되어 있다. 착공중인 사업장은 공사비 인상으로 건설사와 조합원의 분쟁이 자주 일어나고 있고, 미착공중인 사업장은 사업성 악화로 사업이 중단되고 있다.

본 세미나는 나경원 의원실과 한국건설관리학회가 공동으로 주최하여 정비사업에 관심이 많은 조합과 정비사업 관계자들이 많이 참여하였다. 국민의힘 국회의원 나경원, 한국건설관리학회 부회장 한양대학교 김주형 교수, 대한주택건설협회 상근부회장 이병훈이 참석하여 신속통합기획 활성화를 위한 인사말을 하였다. 신속통합기획의 문제점과 개선방안을 찾기 위해 현장에서 정비사업을 담당하고 있는 대형건설사 팀장이 주로 참여하였다. 발제자의 경우는 사업타당성 검토 전문가, 정비사업을 담당하는 연구원, 신속통합기획 인허가 및 설계를 담당하고 있는 설계사무소 대표, 신속통합기획 정비사업을 총괄하고 있는 대형건설사 그룹장이 참여하였다. 토론자도 정비사업의 자문과 연구를 활발히 진행하고 있는 교수, 현장에서 신속통합기획 수주와 관리를 담당하고 있는 대형건설사 4명의 팀장이 참여하였다. 

서울시의 신속통합기획 상품은 예전과 달리 유연한 도시계획기준을 적용하여 사업성 개선을 위해 인허가기간을 단축하였고, 용적률과 층수를 완화하였다. 사업성이 미흡한 지역은 보정계수를 적용하여 사업성 개선을 위한 노력을 아끼지 않았다. 하지만, 건설공사비가 크게 인상되어 서울시의 예상과 달리 조합원의 만족도는 낮게 나타나고 있다. 인허가 속도에는 긍정적인 면이 있으나, 공공기여 상품의 선호도가 낮고, 공공기여 비율이 높아 조합원의 반대의견도 많은 것이 사실이다. 이번 세미나를 통해 신속통합기획 정비상품의 문제점을 짚어보고, 조합원의 만족도를 높일 수 있는 실질적인 대안이 무엇인지를 찾아 서울시의 정비사업이 활성화되기를 기대해 본다. 
 

2. 발표 및 주요 토론 내용
1) 발표 주제 및 발표 내용

[주제1] 신속통합기획 활성화를 위한 서울시의 역할 (이윤홍 한양대학교 겸임교수)
[주제2] 신속, 원활한 정비사업 추진을 위한 정책 과제 (이태희 한국건설산업연구원 연구위원)
[주제3] 신속통합기획 사업성 개선을 위한 개발계획 수립 (박권희 원양건축사사무소 대표)
[주제4] 공사비 인상에 따른 신속통합기획 건설사 참여조건 (장명관 Posco E&C 그룹장)

① 이윤홍 한양대학교 겸임교수
서울시가 제시한 인허가 조건은 서울시가 독자적으로 판단할 수 없으며 서울시 도시계획위원회 심의과정이 있어 심의위원들이 다른 견해를 통해 결정된다. 인허가를 빠르게 진행하기 위해서는 사업계획 승인 및 관리처분 인가를 동시에 진행하고, 학교 영향평가에 대한 합리적인 방안도 필요하다. 일조권 및 단지배치의 경우도 건축법을 개정하여 효율적인 인허가 추진도 필요하다.
사업성의 객관성을 확보하기 위해서는 도시계획위원회 심의위원은 공사비 산정 및 사업타당성 전문가를 섭외하는 것도 고려 대상이다. 향후 서울시가 민간전문가의 간담회를 통해 문제점을 보완하여 신속통합기획의 본 취지에 맞게 조합원이 만족하고 활성화 될 수 있는 방안을 찾아야 할 것이다.

② 이태희 한국건설산업연구원 연구위원
공공기여의 실효성이 낮은 만큼 공공기여를 현실적으로 접근하는 서울시의 인식이 필요하다. (1) 공공기여의 출발점을 당위론적 도덕적 접근 방식이 아닌 실용적 관점의 접근이 필요하다. (2) 공공기여 항목 중 선호도 차이 반영한 제도 설계가 필요하다. 주민들의 거부감이 낮은 항목을 선정하여 이를 반영하는 방안이 필요하다. 기부채납 유형별 선호도가 반영한 세밀한 제도 설계가 필요하다. (3) 공사비가 급등한 상황에서 건설원가에 못 미치는 임대주택을 인수하는 것은 손실을 크게 확대하는 요인이므로 이에 맞는 원가를 보전해 주는 시스템 구축이 필요하다. (4) 임대주택 등과 같이 공익적으로 필요한 사업이나 사업성이 낮아 민간이 참여하는 않는 상품은 용적률 인센티브 외 다양한 금융 및 세제혜택을 부여하여 사업성 개선이 도움이 되는 상품을 구현해야 한다. (5) 강남과 같이 경제적으로 부유한 사업장은 임대주택을 선호하지 않으므로 임대주택에 상당하는 현금 기부채납을 통해 사업성이 낮은 지역에 기반시설 및 공급 보조금을 활용하는 방안이 필요하다. 

③ 박권희 원양건축사사무소 대표
신속통합기획 활성화를 위해서는 4가지 방안을 개선해야 한다. (1) 주민참여를 활성화해야 한다, 재개발 자문방식을 확대하고, 주민참여단의 공식 권한을 부여해야 한다. 주민참여단을 위한 자문 건축가도 도입해야 한다. (2) 용적률을 완화해야 한다. 현행법을 활용한 법적 상한용적률의 120% 상향이 필요하다. 리모델링이 쉬운 구조의 공동주택 건축법에 따라 법적 상한용적률 120%까지 가능하다. (3) 기부채납을 차등하여 적용해야 한다. 임대주택 의무비율 공시지가에 따라 차등적용이 필요하다. 공시지가가 평균 공시지가보다 낮은 사업지에 임대주택 의무비율을 완화해 주는 방식이 필요하다. (4) 합리적인 건축계획이 필요하다. 건축규모에 맞는 완화기준 마련이 필요하다. 교육심의 전 협의로 합리적 건축계획안 보장이 필요하다. 금전적 보상 또는 학교시설 확충 등의 대안적 보상 도입이 필요하다.

④ 장명관 Posco E&C 그룹장
공사비는 매년 지속적인 상승세를 유지하고 있다. 인건비, 자재비, 신제품, 고급마감재 등을 출시하여 공사비는 지속적으로 상승할 것으로 판단된다. 2024년 10대 건설사 원가율은  95% 수준을 상회하여 영업이익이 불안정한 상태이고, 2025년에는 高환율 등의 영향으로 현재보다 재무건전성이 낮아질 것으로 우려된다. 조합사업비의 주요항목에는 공사비가 (70~75%)가 가장 높고, 다음으로는 금융비 등의 사업비(25~30%) 수준이다. 공사비가 높은 상황에서는 건설사는 사업성이 양호하고, 분담금을 납입할 수 있는 지역에 선별적으로 참여한다. 신속통합기획 활성화를 위해서는 인허가기간을 단축할 수 있는 방안을 찾아야 하고, 서울시의 정책이 신뢰성을 확보해야 한다. 
 

2) 종합토론
[좌장] 조훈희 고려대학교 교수
[패널] 안승상 DL E&C 강남사업소장 / 박성하 현대건설 압구정재건축팀장 / 
           김태수 GS건설 도시정비팀장 / 오영석 대우건설 도시정비팀장

① (좌장) 조훈희 고려대학교 교수
서울시 신속통합기획은 예전과 다른 상품으로 사업성 개선을 위해 많은 노력을 한 것은 사실이다. 하지만, 공사비가 크게 인상된 상황에서 서울시의 신속통합기획의 상품이 조합원들의 만족도를 높일 수 있을지는 여전히 의문이 많은 상황이다. 많은 전문가들의 의견을 청취해 본 결과 공사비 인상 대비 서울시의 인센티브 제공은 사업성 개선에 도움이 되지 않은다는 의견이 많다. 향후 서울시청은 이러한 문제점을 지속적으로 보완해 나가야 할 것으로 판단된다.

② (패널) 안승상 DL E&C 강남사업소장
서울시 추진목적에 비해 성과가 미흡한 상품이라 판단된다. 공사비가 크게 상승한 상황에서 서울시가 제시한 유연한 도시계획으로는 사업성 개선이 여의치 않다. 서울시청은 시장이 바뀔때마다 회전문 정책을 추진하고, 담당자가 수시로 교체되기 때문에 정책의 일관성이 낮다. 통합심의 과정에서 공급확대 정책을 일원화하고, 임대주택에 대한 적정가격을 매입하는 방안이 필요하다.

③ (패널) 박성하 현대건설 압구정재건축 팀장
조합원들은 입안제안 후 1년간 기다려주지 않아 신속한 인허가 추진이 필요하다. 신속통합기획 대부분이 사업추진 과정인 조합원의 동의절차 과정이 대부분이 관계로 사업성 개선이 수반되지 않으면 반대의견이 많아질 것으로 우려된다. 신속통합기획 조합원들은 빠른 인허가 추진에는 긍정적이지만 서울시가 많은 공공기여를 요구하여 사업성 개선이 도움이 되지 않는다는 의견이 많다. 주택성능기준인 친환경, 제로에너지와 주 52시간과 중대재해처벌법 강화로 공사비가 크게 인상되어 사업성 개선이 여의치 않은 상황이다.

④ (패널) 김태수 GS건설 도시정비팀장
서울시청에서 정비사업에 대한 설명을 해주는 상황이므로 신속통합기획에 대해 이해도가 높다. 서울시청에서 사업기간을 2년으로 단축되었다고 하지만 현장에서는 3년이 넘고 있다. 사업기획을 담당하는 서울시청과 실질적으로 일을 하는 구청과의 견해차가 있어 일원화되지 않고 있다. 정비사업의 규제완화와 공사비 안정의 특단의 대책이 없으면 신속통합기획의 실현가능성이 낮다고 판단된다.

⑤ (패널) 오영석 대우건설 도시정비팀장
공사비가 크게 인상되어 서울시의 인식변화가 필요하다. 공공기여에 대해서는 조합이 만족하는 상품구성과 법의 테두리 안에서만 요구하는 것이 바람직하다. 서울 중심지역 분양가상한제를 완화하여 이에 매출액이 늘어나는 기금을 사업성이 낮은 他지역의 공공기여로 제공하는 방안도 고려해야 한다. 공사비가 크게 인상된 상황에서는 서울시가 인허가 단축과 공공기여에 대해 개방된 의식을 가지고 추진해야 한다. 
 

3. 맺음말
서울시가 직접 참여하여 신속한 인허가 추진에는 도움이 될 수 있으나, 서울시가 요구하고 있는 공공기여 상품(노인요양시설 등)은 조합원들의 만족도가 낮으며 상향된 용적률을 고려하더라도 이에 맞는 기부채납 비율이 있어 사업성 개선에는 큰 도움이 되지 않는다. 최근 3년 동안 공사비가 크게 인상되어 높이 조정 및 용적률 증가로 인한 가치보다 공사비 인상의 사업비용이 더 크게 작용하여 사업성에 플러스 효과가 없기 때문이다.

서울시가 정비사업 활성화를 위해 신속통합기획 상품을 만들었지만, 현장에서 근무하고 있는 실무 전문가들은 서울시의 의도와 다르게 실현가능성이 낮다는 의견이 많다. 현재 신속통합기획은 사업초기 단계로서 관리처분 인가 완료 후 착공을 진행하고 있는 사업장이 없다. 성공한 사례가 없는 관계로 조합과 건설사의 신뢰도가 낮은 상황이다. 공사비가 크게 오른 상황에서는 서울시가 아래와 같은 활성화할 수 있는 방안을 고려해야 한다.

① 공공기여 상품은 서울시 독단적인 판단이 아니라 주민과 협의하여 추진해야 한다. 서울시와 조합간의 입장차이가 크기 때문에 양측간의 대화와 타협이 필요하다.
② 공공기여를 법적 테두리 안에서만 요구해야 한다. 높은 공공기여 요구는 사업성 악화에 원인이므로 이를 고려해야 한다. 
③ 서울시 도시계획위원회, 도시재정비위원회, 정비사업통합심의위원회, 신속통합기획자문단, 도시재생위원회 등의 심의위원은 사업타당성 전문가, 공사비산정 전문가를 신규 섭외해야 한다. 실무경험이 많은 전문가 의견을 충분히 수렴하여 진행해야 한다.
④ 각 구청에서 정비사업을 지원할 수 있는 전문부서를 신설해야 한다. 이를 통해 조합임원 전문교육, 최유효 개발계획 수립, 합리적인 사업성 검토, 공사비 갈등 최소화 등을 고려한 사업계획이 필요한 상황이다.
⑤ 인허가를 신속히 추진해야 한다. 서울시가 가이드만 제시할 것이 아니라 사업추진단계부터 관리처분 완료까지 원스톱으로 인허가를 지원하는 시스템 구현이 필요하다.
⑥ 공사비 분쟁을 최소화하기 위해 국토교통부 표준계약서를 의무적으로 사용해야 한다. 공사비 분쟁으로 인해 불필요한 비용을 최소화하고 신속한 사업추진을 위함이다.

서울시가 기획하고 추진하고 있는 신속통합기획이 서울시의 원안대로 조합원이 만족할 수 있으려면 위의 내용을 보완하는 방안이 필요하다.
 

[작성자]
* 이윤홍 계약관리위원회 위원장 / 한양대학교 부동산융합대학원 겸임교수 / miso1036@hanmail.net