건설산업 안정을 위한 특단의 대책

1. 세미나 개최 배경과 주요 내용

한국건설관리학회(위원장 이윤홍)는 건설산업의 어려움이 3년 연속 지속되자 이러한 위험을 극복하기 위한 세미나를 진행하였다. 현재 발생하고 있는 건설산업 위기는 단기간 내 회복될 수 있는 상황이 아니므로  이번 세미나를 통해 국회, 정부, 학계, 민간전문가 등이 모여 심도 있는 의견을 나누고 개선점을 찾기 위함이다.

현재 부동산시장은 서울 인기지역을 제외하고는 주택가격이 하락되고 있어 지방사업장을 중심으로 미분양이 증가되고 있다. 건설사는 미분양이 발생하면 공사비 미수채권이 증가되므로 공사에 참여하지 않는다. 금융기관은 부동산 PF 대출의 부실이 확대되어 신용등급이 우수한 대형건설사를 제외하고는 자금지원을 하지 않고 있다. 건설공사비가 크게 상승하여 사업이익을 기대할 수 없어 기존에 취급한 Bridge Loan 대출이 부실로 이어지고 있다. 이러한 상황에서는 건설산업과 연관된 모든산업이 위험이 노출되고 있어 실질적인 대안을 찾아 위기를 극복해야 한다.
 

2. 발표 및 주요 토론 내용
1) 발표 주제 및 발표 내용

[주제1] 민간 개발사업 활성화를 위한 부동산 정책 방향 (이진 한국부동산개발협회 정책연구실장)
[주제2] 주택공급 활성화를 위한 정비사업 규제 완화 방안 (안승상 DL E&C 강남사업소 소장)
[주제3] 공사비 안정을 위한 실효성 있는 정부 대책 (강병욱 대한토지신탁 사업본부팀 차장)
[주제4] 공사비 안정을 위한 실효성 있는 정부 대책 (이윤홍 한국건설관리학회 계약관리위원장)

① 이진 한국부동산개발협회 정책연구실장
시장환경을 고려한 현실적인 정책을 추진하기 위해서는 부동산 규제 완화가 필요하다. 실수요자 중심의 주거사다리를 형성하기 위해서는 합리적 수준의 DSR 적용과 생애 최초 주택구입, 신혼부부, 미분양 주택 등은 세금을 완화하는 방안이 필요하다. 인허가 추진이 어려움이 예상되어 인허가를 완화시켜 주는 방안도 필요하다. 부동산개발사업의 자기자본 비율이 높아 이에 대한 어려움이 존재하므로 자기자본 금융생태계 조성이 필요함을 강조했다.

정부가 발표한 부동산 규제완화 정책은 후속대책 미비와 야당의 반대에 의해 추진되지 못한 사례가 많았다. 정부의 지속적인 노력에도 정책이 추진되지 못한 것은 아쉬운 대목이다. 지금부터라도 국회는 건설사업 안정을 위한 현실적인 정책을 수립하여 추진해야 한다. 건설사업의 골든타임이 지나 위기로 치닫고 있다.

② 안승상 DL E&C 강남사업소 소장
3년전부터 공사비가 크게 상승하였고, 부동산정책의 실효성 결여, 경제적인 변화 등으로 정비사업 수주가 큰폭으로 감소했다. 정비사업을 활성화하기 위해서는 재건축 초과이익 환수제도 폐지, 도심내 소형 주택 공급 확대, 사업승인 및 관리처분계획 동시 처리, 분양가 상한제 폐지, 기부체납 기준 현실화, 과도한 교육환경 영향평가 개선, 임대주택 공급 부담완화, 조합임원 교체 요건 강화 등을 주문했다. 정비사업은 사업성이 개선되지 않을 경우 사실상 추진할 수 없는 사업이므로 사업성을 개선할 수 있는 현실적인 대안을 찾아야 한다고 강조했다.

③ 강병욱 대한토지신탁 사업본부팀 차장
현재 개발사업의 대부분이 중단되어 PF 대출의 부실이 확대되고 있다. 대부분의 개발사업은 3~4년 전 토지를 매입하여 사업을 추진하면서 PF 대출이 확대되었는데, 대외적인 경기환경 변화로 부동산가격은 하락되었고, 공사비 및 금융비가 증가되면서 사업성이 크게 낮아졌다. 수도권 인기지역을 제외하고는 분양에 대한 위험도 높아 사업에 대한 위험요소는 확대되고 있다.

현재 부동산 PF 대출금액은 17조 수준이고 대부분이 비수도권과 비주거상품으로 위험이 확대되고 있다. 본 PF 대출 후 건설사 부도 발생도 10조원에 이르고 있고, 준공 후 미분양도 크게 증가되어 PF 대출금 상환이 이루어지지 않고 있다. 신탁사의 경우도 건설사 부도가 자주 발생하여 책임준공 책임에 벗어날 수 없는 상황이다. 향후 PF 활성화를 위해서는 개발사업 사업성 개선방안, 기업형 임대주택 육성이 필요함을 강조했다.

④ 이윤홍 한국건설관리학회 계약관리위원장
공사비 안정을 위해서는 현실에 맞는 정책이 필요하고 안전에 지장이 없는 건축규제는 완화해야 한다. 국토교통부가 공사비 안정화 대책을 발표하였으나, 자재관리에 의한 정책에 국한되어 시장에서는 큰 효과를 찾아볼 수 없다. 많은 현장 전문가들은 이보다 현실적인 대책이 필요함을 요구하고 있다.

건설공사비는 자재(40%), 인건비(60%)로 구성되어 있고, 인건비가 차지하는 비중이 높은 상황이다. 인건비를 절감하기 위해서는 공사기간을 단축해야 한다. 현재 건설현장은 주 52시간 근로제 도입, 현장 근로자의 대부분이 외국인 노동자로 구성되어 근로자 수급부족, 중대재해처벌법 강화에 따른 전문기술자 부족, 친환경/제로에너지, 층간소음사후확인제, 콘크리트타설 제한 등으로 건설공사비가 크게 인상되고 있다.

이를 개선하기 위해서는 주 52시간 제도를 탄력적으로 운영해야 한다. 현재로서는 특별법을 개정하여 근로제도를 개선하는 방안이 필요하다. 전문기술자의 현장근무를 만족시키기 위해서는 중대재해처벌법도 개선하여 형사처벌을 완화해야 한다. 안전에 지장이 없는 건축규제도 완화하여 공사비를 절감해야 한다.
 

2) 종합토론
[좌장] 박문서 서울대학교 건축학과 교수
[패널] 한성수 국토교통부 주택정책과 과장 / 김형범 대한주택건설협회 본부장 / 신주용 한국투자증권 PF 이사 /
           김승현 롯데건설 도시정비 팀장 / 김기두 삼성물산 강남사업소 부장

① (좌장) 박문서 서울대학교 건축학과 교수
발표자들이 현장의 문제점을 충분히 설명하여 많은 문제점과 개선방안을 이해할 수 있었다. 건설산업의 위험이 단기간 내 해결될 사안이 아닌 관계로 전문가들의 의견을 중심으로 현실에 맞는 정책이 필요한 상황이다. 주택시장은 지방사업장을 중심으로 미분양이 발생하므로 이에 맞는 정책이 필요하고, 건설사 자금조달이 원활하기 이루어질 수 있는 지원방안, 건설공사비 안정을 위한 특화된 정책이 필요한 상황이다. 안전에 지장이 없는 건축규제는 완화해야 한다.

② (패널) 한성수 국토교통부 과장
국토교통부도 건설산업 위험에 대해 많은 공감대를 형성하고 있고, 건설산업 안정을 위해 많은 고민과 대책을 수립하고 있다. 정책수립 과정에서 현장의 목소리와 민간전문가의 의견을 적극 수렴하고 있다. 부동산의 경우 수도권과 지방, 서울에서도 서울 강남, 비강남으로 가격차이가 심하여 지역별 양극화가 심화되고 있다. 이러한 지역별 차별화를 극복하기 위해  수도권에 집중적으로 주택을 공급해야 한다. 공공임대 분양을 활성화하고, 민간 주택공급 개선을 위해 인허가 간소화를 추진하였다. 국토교통부도 민간 주택공급 활성화에 더욱더 관심을 가지고 정책을 수립해 나가겠다.

③ (패널) 김형범 대한주택건설협회 본부장
건설산업 활성화를 위해 정부가 많은 노력을 하고 있으나, 국토교통부는 규제완화 방안, 금융위원회는 규제 강화를 추진하여 어려움이 발생하고 있다. PF 대출이 원활하게 추진되어야 개발사업을 추진할 수 있는데 금융권은 연일 규제강화로 사실상 자금지원이 중단되었다.
 
지방 미분양에 대해서는 후속입법이 추진하여 실수요자 공급이 원활히 추진되어야 하고, 신혼부부에게는 우대금리를 적용하여 부담감이 최소화 해야 한다. 준공 후 미분양 주택의 경우는 취득세 및 양도세를 감면해주고 DSR를 완화하여 자금 부담감을 축소해야 한다. 과도한 기부채납을 완화하여 사업성을 개선해야 하고, PF 대출에 대해 규제를 완화하여 건설사의 자금조달에 어려움이 없어야 한다.

④ (패널) 신주용 한국투자증권 이사
토지를 확보한 브릿지 대출의 부실이 확대되고 있다. 사업성이 확보되지 않아 건설사가 참여하지 않고 있고, 금융권의 신규자금조달이 이루어지지 않고 있기 때문이다. 금융감독원은 4단계로 나누어 PF를 분류하고 있는데 3,4단계로 지정된 사업장은 경·공매를 의무적으로 추진하고 있다. 경·공매를 추진할 경우 시행사가 사업권을 가지고 있기 때문에  시행사의 동의가 없을 경우 매각이 이루어지지 않는다. 공사비가 크게 상승한 상황에서 신규 사업자 찾기가 쉽지 않고, 금융권에서 경락대출을 중단하여 신규사업도 쉽지 않은 상황이다. 금융감독원이 충당금, NCR 위험 값 상승 등의 규제로 브릿지성 대출은 사실상 추진할 수 없는 상황이다. 자금조달을 원활히 하기 위해서는 금융권의 규제를 완화하고 경락대출 한도를 늘려야 한다.

⑤ (패널) 김승현 롯데건설 팀장
3년 전부터 공사비가 급등하여 조합과 건설사간의 분쟁이 자주 발생하고 있다. 금융권은 건설사의 책임준공 조건을 의무화하여 사업장의 문제점이 발생하면 건설사가 전부 책임지는 구조로 전개되어 이러한 문제점을 완화해야 한다. 공공기여 및 기부채납 비율이 높아 수익성 확보가 쉽지 않다. 교육환경 영향평가의 경우도 2~3년 동안 협의해야 하는 사업장이 많아 사업지연이 일반화되고 있다. 정부는 주거를 개선하는데 주력하고 있고, 조합원은 자산증식에 관심이 많아 이러한 입장을 조율하기가 쉽지 않은 상황이다. 사업성 개선을 위한 노력이 가장 필요한 상황이다.
 
⑥ (패널) 김기두 삼성물산 강남사업소 부장
건설공사비가 안정화 되지 않은 상태에서는 건설사 입장에서는 수주하기 쉽지 않은 상황이다. 민간사업의 경우는 사업성이 없어 사업을 중단할 수 밖에 없고, 정비사업은 조합원의 분담금 상승으로 협의가 이루어지지 않고 있다. 공사비 안정화를 위해서는 주 52시간 근로제 완화로 공기기간을 단축해야 한다. 중대재해처벌법은 전문 기술자들이 현장근무를 선호하도록 형사처벌을 완화해야 한다. 안전에 지장이 없는 건축규제도 완화해야 건축비용을 감소할 수 있다. 친환경/제로에너지, 층간소음사후확인제, 콘크리트 타설금지 등은 규제를 완화하여 건설비용을 절감해야 한다. 
 

3. 맺음말
지금의 건설산업은 위기를 넘어서 생계를 걱정해야 하는 어려움에 직면하고 있다. 개발사업과 연관된 개발회사, 금융회사, 신탁사, 건설사 등 어느 하나도 어려움이 없는 업종이 없다. 자금력이 부족한 개발회사는 대부분이 파산에 직면하고 있고, 금융회사는 PF 부실이 확대되어 시중은행을 제외하고는 자산건전성이 낮아지고 있다. 신탁사는 중소건설사의 책임준공 확약으로 재무불안감이 확대되고 있다. 건설사의 경우는 공사비 상승에 따른 원가율이 높아져 수익성을 기대할 수 없다. 이러한 위기는 건설산업 전체적인 위기로 확대되어 국가 경쟁력을 악화시키고 있다.

이러한 위험을 극복하기 위해서는 국회, 정부, 학계, 민간전문가들이 모두 모여 건설사업을 극복하기 위한 현실적인 대책을 모색해야 한다. 현재 건설시장은 단기간 내 극복할 수 없는 상황이 이르렀다. 건설산업의 위험이 3년째 이어지고 있는 상황에서 건설업과 연관된 모든 산업이 무너지고 있다. 건설산업의 어려움으로 인해 주택공급은 이루어지지 않고 있다.

주택공급 중단은 국민의 주거불안으로 연결된다. 경제적으로 어려움이 없는 지역에서만 공급이 이루어진다면 경제적으로 어려운 서민들의 주거만족도를 낮아지게 된다. 이를 위해서는 사업성 개선에 많은 관심을 가지고 개선해야 한다. 분양에 대한 어려움이 발생하지 않도록 한시적인 규제를 완화해야 하고, 인허가 완화, 기부채납 비율 완화, 공사비 안정화를 조속히 추진해야 한다. 실효성 있는 정책을 추진하기 위해서는 실무 전문가의 의견을 적극 수렴하여 문제점과 개선방안을 찾아야 한다.

건설산업 위기로 인해 경제성장률은 하락되고 있고, 국가 경쟁력은 떨어지고 있다. 건설현장은 착공이 중단되어 실업자가 늘어나고 있다. 대학생들은 취업이 이루어지지 않아 건축학과, 도시공학, 부동산학과 학생들의 학업중단도 발생하고 있다. 이러한 위기를 극복하기 위해서는 국회, 정부, 민간, 학계 등의 다양한 의견을 수렴하여 건설산업 안정을 위한 특단의 대책을 수립해야 한다.

국회는 건설산업 안정을 위해 여야를 떠나 상생과 협력을 통해 건설사업을 육성해야 한다. 건설산업은 단순한 업종이 아닌 국민들이 거주하고 생활하는 집을 짓고, 국민이 가장 많이 사용하는 사무실을 짓는 역할을 하고 있다. 국민들 안정에 밀접한 산업이므로 국가가 나서서 어려움을 극복할 수 있는 방안을 찾아야 한다.

[작성자]
* 이윤홍 계약관리위원회 위원장 / 한양대학교 부동산융합대학원 겸임교수, miso1036@hanmail.net