건설분쟁 해결을 위한 바람직한 입법 방향

 

1. 세미나 개최 배경과 주요 내용

한국건설관리학회(회장: 이동은)는 건설분쟁 해결을 위한 바람직한 입법 방향의 주제로 국회체험관에서 세미나를 진행하였다. 더불어민주당 한준호 의원실이 주최하고, 한국건설관리학회와 한국건설기술연구원이 공동으로 주관한 이번 세미나는 공사비 인상에 따른 건설분쟁이 자주 발생하자 이를 해결하기 위한 목적으로 세미나가 진행되었다. 본 세미나는  한국건설관리학회(이동은 회장), 한국건설기술연구원(김병석 원장)의 축사가 이어졌다.  
 

2. 발표 및 주요 토론 내용
1) 발표 주제 및 발표 내용

[주제1] 부동산규제 완화를 통한 건설산업 활성화 전략 (이윤홍 한양대학교 겸임교수)
[주제2] 건설산업 발전을 위한 건설계약제도 혁신 방안 (신은영 한국건설기술연구원 연구위원)
[주제3] 물가변동 배제 특약 효력 제한에 따른 계약관리 정립의 필요성 (범현 법무법인(유) 태평양 변호사)
[주제4] 공사비 인상 원인과 안정을 위한 건축정책 방향 (정형승 현대ENG 책임매니저)

① 이윤홍(한양대 겸임교수)은 대부분의 개발사업이 공사비 인상으로 사업성이 낮아 사업장이 멈춰 있고, 이를 개선하기 위해서는 공사비 안정화를 위한 대책을 수립해야 한다고 주장하였다. 사업비 증가로 인해 건설산업이 위기에 있고, 건설사의 수익성 악화로 재무건전성이 크게 낮아져 자본력이 부족한 중견 건설사의 Default 위험이 확대되고 있다고 주장했다. 현재 부동산시장이 양극화가 심하게 발생하여 강남지역처럼 상승폭이 높은 지역은 보유세 등의 규제를 강화하여 상승폭을 낮추고, 미분양 증가와 가격 하락폭이 높은 지역은 대출규제 완화 등으로 하락 폭을 개선하는 방안이 필요함을 강조했다. 

② 신은영(한국건설기술연구원 연구위원)은 표준계약서는 프로젝트의 전반적 효율성 개선에 기여하고, 불필요한 시간과 비용을 절약하는 기준으로서 건설관리에 중요한 역할을 한다고 주장하였다. 일방에게 유리한 계약은 불공정할 뿐 아니라 지속 가능하지 않다는 내용이다. 선진국에서도 위험관리, 공평한 책임할당, 분쟁해결을 위한 프레임워크를 제공하고 국내에서도 중요함을 인식해야 한다. 건설계약제도의 혁신 방향으로는 10개 항목을 제언하였다. (1) 설계변경에서 계약변경 중심으로 재편 (2) 현장 상태와 설계서의 상이로 인한 설계변경 분리하여 규정 구체화 (3) 계약 변경의 한계 설정 (4) 공평한 계약금액 조정의 취지 실현 (5) 공기지연 및 공기단축의 귀책 여부 판단, 추가비용 산정방식 명확화 (6) 공기연장 추가 비용 지급 합리화 (7) 총 사업비 관리지침 개정 (8) 민간 공사 표준계약서 활용 의무화 (9) 공사계약 일반조건 다양화 (10) 지속적인 제도개선 및 전문성 강화

③ 범현(태평양 변호사)은 법원이 물가변동으로 인한 계약금액 조정 규정이 강행규정이 아닌 임의규정이라고 해석하고, 물가변동 배제특약의 유효성을 인정하고 있어 국가계약법 등 관련 법령에 물가변동으로 인한 계약금액 조정 규정이 강행규정임을 명확히 규정할 필요성이 있다고 주장하였다. 또한, 본조의 위반하는 약정으로 계약상대자에게 불리한 것은 효력이 없다고 주장하였다.

④ 정형승(현대ENG 책임매니저)은 공사비 인상으로 건설분쟁이 자주 발생하고, 공사가 중단된 건설현장이 많은 만큼 범정부 차원에서 공사비 안정화 방안을 모색해야 한다고 주장하였다. 건설공사비 안정을 위해 6개 항목을 제언하였다.
 (1) 건설용 원자재 수급, 동향 점검 및 대응 지속 관리
 (2) 건설현장 불법, 부당행위 근절위한 상시 점검 및 단속  
 (3) 공공건설 투자에 대한 일관성을 확보해 주는 정책 (인프라 투자확대 정책)
 (4) 공사비 갈등 완화 (공사비 분쟁 최소화를 위한 법안 마련, 정비사업 코디네이터 제도 확대)
 (5) 국토교통부 정비사업 표준계약서 보완 (공사비 조정, 검증, 물가변동 등에 대한개선 필요)
 (6) 정부의 부동산 규제 완화 및 52시간 근로 시간 탄력적 운영, 중대재해처벌법 완화 등이 필요
 

2) 종합토론
[좌장] 차희성 아주대학교 건축학과 교수
[패널] 장은석 국토교통부 주택정책과 사무관 / 전인재 국토교통부 건설사업과 과장 / 강태경 한국건설기술연구원 선임연구위원
           이창현 법무법인(유) 태평양 변호사 / 신영상 현대ENG 도시정비영업실 소장 / 김현승 삼성물산 삼성관리사무소 소장

① (좌장) 차희성 아주대학교 건축학과 교수
발표자분들이 주장한 내용은 모두 중요한 내용으로 정부, 국회가 모두 들어야 하는 소중한 내용이다. 이러한 내용을 바탕으로 좋은 정책을 수립해야만 공사비용이 안정화되고 건설산업이 활성화 될 것으로 기대된다. 공사비 안정화는 가장 중요한 국정과제로서 모두 협력하여 노력할 수 있는 계기가 되었으면 한다.

② (패널) 김현승 삼성물산 삼성관리사업소 소장
중대재해처벌법 강화로 건설현장에 대한 선호도가 낮다. 안전사고를 방지하기 위해 안전관리자 등의 인력이 많이 증가하고 있다. 건설원가율이 높아 수익이 낮아지고 있다. 수익성을 개선하기 위해서는 분양가상한제 등의 부동산 규제 완화를 통해 수익성을 개선해야 한다.

③ (패널) 이창현 법무법인(유)태평양 변호사
공사비용이 크게 상승하여 공공 공사에 대한 유찰이 되지 않고 있고, 민간 공사도 공사비 상승에 따라 사업이 중단된 상태이다. 자본주의 경제 원리에 따라 공사비가 안정화되어야 사업성이 나오는데 사업성이 시현되지 않아 대부분의 분쟁이 크게 증가하고 있다. 건설현장에서 근로자들의 사고가 발생하면 형사처벌이 강화되어 안전관리자의 인력이 많이 배치하므로 인건비가 상승된다. 이러한 것을 개선할 필요성이 있고, 건설사가 사업에 참여할 수 있는 환경을 조성해야 한다.

④ (패널) 강태경 한국건설기술연구원 선임연구원
발표자의 내용은 입법이 순탄치 않을 것으로 예상된다. 코로나 이후 불가항력적인 이슈가 발생하면서 현장 근로에 대한 근로자의 수요층이 더욱 낮아졌다. 원가비용 상승과 현장 근로자 임금, 강화된 건축규제 등으로 공사비용이 상승하면서 분쟁이 크게 상승하였다. 공사비 상승으로 인해 공사가 중단되고, 계약해지 분쟁이 크게 증가하였다. 사회적 비용이 발생하면서 분쟁을 해결할 수 있는 대안이 필요한 상황이다. 특정 법인에게 일방적으로 유리한 계약은 유효 하지 않는다. 표준계약서 의무화로 인센티브, 불가변동 배제 특약 등이 더 이상 분쟁이 되지 않아야 할 것이다. 

⑤ (패널) 장은석 국토교통부 주택정책과 사무관
부동산규제를 개선하기 위해 8.8 후속조치를 고민하고 있다. 주택공급을 추진하는 것을 국토교통부 자체적으로 공감하고 있다. 정비사업을 활성화하기 위해 인허가 기간을 개선하였고, 용적률과 기부채납 비율도 합리적으로 개선하였다. 8.8대책도 입법을 하기 위해 노력하고 있어 차질 없이 추진할 것으로 기대하고 있다.

⑥ (패널) 신영상 현대ENG 소장
수도권은 개발토지가 없어 대부분이 정비사업에 집중하게 되며 공사비 인상에 따라 분쟁이 자주 발생하고 있다. 착공중인 사업장의 경우도 공사중단이 발생할 수 있고, 계약해지 등의 분쟁도 증가하고 있다. 사회적 비용 분쟁 등의 경우 대안을 제시하여 효율성을 높여야 한다. 국토교통부 표준계약서를 의무화하여 분쟁을 최소화하고, 물가변동 배제특약 등을 넣어 효율성을 높여야 한다. 

⑦ (패널) 전인재 국토교통부 건설산업과 과장
국토교통부도 공사비 인상에 대해 심각하게 인식하고 있다. 국무총리실, 기획재정부 등도 주택공급에 차질이 발생하지 않도록 지속적인 모니터링을 하고 있다. 국토교통부는 공사비 상승의 어려움이 있어 공사비 안정화 대책을 조만간 발표할 계획이다. 건설자재의 경우는 단합 등의 단속을 강화하여 시장공정을 회손하지 않도록 노력할 것이다. 현장 건설인력의 경우는 외국인 인력을 활용하여 숙련 기능공 향상과 기능을 향상 할 수 있는 방안을 강구할 계획이다. 물가배제 특약에 대해 조정건이 많아 공사비 늘어나 부분에 대해 조정위원회 수용할 수 있도록 하고, 공공 공사비의 경우는 재정당국과 협의하여 적정공사비를 지급하는 부분을 제도화할 계획이다. 
 

3. 맺음말
현재의 건설산업은 위기에 직면하고 있다. 수도권 인기지역의 공동주택 사업을 제외하고는 분양에 대한 위험이 높아 사업이 중단되었다. 미분양이 발생하면 공사비 회수가 이루어지지 않고, PF 보증을 선 건설사의 신용위험이 확대되기 때문이다. 공사비도 상승하여 사업비가 증가함에 따라 사업이익도 시현되지 않고 있다. 금융권은 사업성이 시현되지 않아 PF 대출을 중단하였고, 착공이 멈춘 사업장이 크게 증가되었다. 건설원가 상승과 PF 대출금리 상승으로 사업비가 크게 증가되어 건설사의 수익성이 크게 낮아졌다. 수익성 악화는 재무건전성이 낮아지는 부작용이 있어 신용등급 하락에 노출되고 있다. 자본력이 낮은 중견건설사의 경우는 Default 위험이 확대되어 금년 하반기부터는 현실화될 가능성이 높다.

사업성이 낮아진 가장 큰 원인은 공사비 상승이다. 정부가 건설산업의 특수성을 고려하지 않는 무분별한 규제 강화로 공사비가 크게 인상된 것이 가장 큰 원인이다. 공사비 인상으로 건설산업에 큰 위험이 온 상황에서 정부가 내놓은 정책은 현실감이 떨어지고 있다. 52시간 근무, 공휴일 휴일 의무화, 오후 5시 이후 콘크리트 타설 금지는 건설공기를 지연시키는 가장 큰 원인이다. 희망 근로자에 한해 탄력적으로 운영할 수 있는 법 개정이 가장 시급한 사안이다. 또한 우중 콘크리트 타설금지는 안전조치를 취한 후 타설할 수 있도록 관련 규정을 완화하고, 친환경 및 ZEO에너지의 경우는 발주자에게 선택권을 부여하여 지역 특성을 고려한 옵션으로 지정해야 한다.

부동산 규제의 경우도 지역특성을 고려한 탄력적인 정책이 요구된다. 즉 주택가격 상승지역과 하락지역을 구분하여 차별화된 정책이 필요하다. 정비사업의 경우도 분양가상한제와 개발이익환수제를 폐지하여 사업성을 개선하는 정책이 요구된다. 이번 세미나를 통해 이러한 문제점을 인식하고 개선하는 방안이 필요함을 강조하였다. 향후, 계약관리위원회에서는 국토교통부와 국토교통위 소속 국회의원(야당)과의 지속적인 간담회와 협의체를 구성하여 공사비 안정화에 대해 실효성 있는 정책을 수립할 수 있도록 노력할 계획이다.

[작성자]
* 이윤홍 계약관리위원회 위원장 / 한양대학교 부동산융합대학원 겸임교수, miso1036@hanmail.net